Warum eine neue Methodik?
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat die Anforderungen an die Bauzonenkapazitätsberechnung verschärft. Die neue GFR-Methodik (Gebäudeflächenreserve-Methodik) ersetzt oder ergänzt die bisherige aggregierte Berechnung pro Zone durch eine parzellenscharfe Analyse: Jede Parzelle wird einzeln bewertet, bestehende Bauten werden berücksichtigt, und das tatsächliche Einwohnerpotenzial wird differenziert ausgewiesen.
Der Anlass ist klar: Überdimensionierte Bauzonen, fehlende Innenverdichtung und mangelnde Transparenz haben den Druck auf eine präzisere Methodik erhöht. Die GFR-Methodik ist die Antwort des ARE auf diese Herausforderungen – und sie gilt als neuer Referenzstandard für Kantone und Gemeinden.
Was berechnet bauzonenkapazitaet.ch?
Das Fachportal bauzonenkapazitaet.ch automatisiert die GFR-Berechnung vollständig:
- Parzellenscharfe GFR-Reserven: Für jede Parzelle in der Bauzone wird die Gebäudeflächenreserve berechnet – unter Berücksichtigung bestehender Bauten, Zonenvorschriften und OEREB-Restriktionen.
- Einwohnerpotenzial in drei Szenarien: Tief, Mittel und Hoch. Die Szenarien erlauben es, Unsicherheiten in der Bevölkerungsentwicklung transparent abzubilden.
- Automatische 80/20-Prüfung nach RPG Art. 8a: Das Gesetz verlangt, dass Kantone im Richtplan aufzeigen, wie der künftige Wohnungsbedarf zu mindestens 80 % durch Innenentwicklung gedeckt wird. bauzonenkapazitaet.ch prüft diese Anforderung automatisch und liefert eine direkt verwendbare Grundlage.
Drei Szenarien – ein vollständiges Bild
Die Szenarien basieren auf unterschiedlichen Annahmen zur Mobilisierungswahrscheinlichkeit von Parzellen und zur künftigen Bevölkerungsentwicklung. Das Tiefe Szenario geht von einer konservativen Mobilisierung aus, das Mittlere orientiert sich an historischen Entwicklungsraten, das Hohe bildet das technische Maximum ab.
Für Gemeinden ist das entscheidend: Eine einzige Zahl als Ergebnis suggeriert Präzision, die in der Realität nicht existiert. Drei Szenarien machen die Bandbreite transparent und helfen, politisch robuste Entscheidungen zu treffen.
Für Planungsbüros und Gemeinden
bauzonenkapazitaet.ch wurde für den Praxiseinsatz entwickelt. Planungsbüros können für ihre Gemeinden in wenigen Tagen einen vollständigen Bericht bestellen, der:
- der GFR-Methodik des ARE entspricht
- die 80/20-Anforderung nach RPG Art. 8a ausweist
- drei Szenarien für die Gemeinderatssitzung liefert
- als Grundlage für die nächste BZO-Revision dient
Gemeinden, die direkt einen Bericht anfordern möchten, können dies ebenfalls über das Portal tun – ohne Eigenleistung, ohne GIS-Kenntnisse.
Hintergrund: Warum wir dieses Werkzeug gebaut haben
In unserer Planungspraxis haben wir immer wieder festgestellt, dass die klassische Bauzonenkapazitätsberechnung an ihre Grenzen stösst: aggregierte Kennziffern über ganze Zonen, kaum Rücksicht auf bestehende Bauten, keine Transparenz über Unsicherheiten. Mit der GFR-Methodik des ARE hat sich die Messlatte erhöht – und wir haben bauzonenkapazitaet.ch entwickelt, um diese Methodik für alle Gemeinden in der Schweiz einfach zugänglich zu machen.
Das Ergebnis: eine ARE-konforme Berechnung, die in Tagen statt Monaten vorliegt und direkt in Gemeinderatsdiskussionen und Ortsplanungsrevisionen eingesetzt werden kann.