Das Geschäftsmodell der Wohnungskrise
Die Schweiz hat genug Bauland. Sie baut einfach nicht. Die Gründe sind bekannt, aber eine neue Studie der Raiffeisen Group bringt es auf den Punkt: Bauland zu horten war in den letzten 25 Jahren rentabler als zu bauen.
Rendite durch reines Horten von Bauland
Rendite durch Bauen und Vermieten
Und das bei tieferem Risiko. Das Geschäftsmodell ist also mathematisch rational: Kaufen, halten, warten – die Preise steigen von allein.
Das Resultat: Genug Bauland für 1,5 Millionen Menschen – aber keiner baut drauf
Was bedeutet das konkret? Weniger als ein Drittel der neuen Wohnungen entsteht heute noch auf unbebautem Bauland. Der Rest wird im Innern verdichtet – was gut ist für die Städte, aber den Mangel nicht löst.
Die unbebauten Baulandreserven bieten rechnerisch Platz für 1,5 Millionen Menschen – mehr Kapazität als die Stadt Zürich hat. Die Fläche existiert, die Planung existiert, die Zonen sind definiert. Nur: Niemand nutzt sie. Das Bauland liegt brach und wird teurer.
Die Instrumente existieren bereits
Es ist nicht die Raumplanung, die fehlt. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) und EspaceSuisse sagen klar: Die Instrumente gegen Baulandhortung existieren bereits im Raumplanungsgesetz (RPG):
- Kaufrecht der Gemeinde mit Weitergabepflicht – Die Gemeinde kann Bauland kaufen und muss es innerhalb von 15 Jahren bebaut haben.
- Rückzonung ungenutzter Grundstücke – Wer sein Bauland 15 Jahre nicht nutzt, verliert den Status.
- Lenkungsabgabe auf unüberbautem Bauland – Finanzielle Anreize für schnellere Entwicklung.
Und trotzdem: Kaum eine Gemeinde wendet sie an. Nicht weil der politische Wille fehlt. Sondern weil das Informationsproblem ungelöst ist.
Das Informationsproblem: Die fehlende Grundlage für Entscheide
Damit eine Gemeinde das Kaufrecht oder eine Lenkungsabgabe anwenden kann, braucht sie zuerst eine systematische Übersicht:
- Welche Parzellen sind unbebaut?
- Wie lange sind sie schon unbebaut?
- Was ist der aktuelle Marktwert?
- Wer sind die Eigentümer?
Diese Grundlage fehlt heute in den meisten Gemeinden. Nicht weil die Daten nicht existieren – sondern weil niemand die Kapazität hat, sie zusammenzuführen. Die Information liegt verteilt über Grundbuchämter, Steuerbehörden, Vermessungsamt und Kantonale Richtplanung. Ein Gemeinderat kann das nicht manual bewältigen.
Hier kann KI ansetzen
Künstliche Intelligenz ist nicht das Allheilmittel. Aber sie ist die Voraussetzung dafür, dass bestehende Instrumente überhaupt erst angewendet werden können.
Ein KI-gestützter Analyse-Agent kann:
- Grundbuchdaten mit Zonenplänen kombinieren
- Bebauungsgeschichte systematisch auswerten
- Wertentwicklung von Grundstücken nachvollziehen
- Eigentümerstrukturen identifizieren
- Handlungsmöglichkeiten aufzeigen
Das Ergebnis: Eine Gemeinde hat innerhalb von Wochen statt Monaten die Grundlage für politische Entscheide. Und die Entscheide selbst treffen Menschen – nicht Algorithmen.
Die Wohnungskrise ist ein Umsetzungsproblem
Die Schweiz hat nicht zu wenig Gesetze. Sie hat zu wenig Information, um bestehende Gesetze anzuwenden. Es geht nicht um Raumplanung im klassischen Sinn. Es geht um Datenqualität, Prozessoptimierung und Transparenz.
Und genau das ist lösbar – mit modernen Mitteln. KI kann die fehlende Verwaltungskapazität bereitstellen. Nicht um Entscheide zu treffen, sondern um Menschen in Gemeinden in die Lage zu versetzen, die richtigen Entscheide zu treffen.
Die Lösung liegt nicht in neuen Gesetzen. Sie liegt in der besseren Nutzung der bestehenden.