Mehrwertausgleich im Kanton Zürich: wer zahlt, wie viel

Der Mehrwertausgleich ist ein zentrales Instrument des Schweizer Raumplanungsrechts. Gemäss Art. 5 RPG sind die Kantone verpflichtet, planungsbedingte Vor- und Nachteile angemessen auszugleichen. Wenn durch eine Planungsmassnahme – etwa eine Einzonung, Umzonung oder Aufzonung – der Wert eines Grundstücks steigt, wird ein Teil dieses Planungsmehrwerts als Abgabe erhoben.

Der Kanton Zürich hat die bundesrechtlichen Vorgaben seit dem 1. Januar 2021 mit dem Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) umgesetzt. Die 160 Gemeinden des Kantons müssen den kommunalen Mehrwertausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) regeln; die Frist dafür wurde mit der Gesetzesänderung vom 26. Januar 2026 bis zum 1. März 2028 verlängert (§ 29 Abs. 4 MAG).

Das Bundesgericht hatte im Fall «Meikirch» (Kanton Bern, Urteil 1C_233/2021 vom 5. April 2022) aus Art. 5 Abs. 1 RPG abgeleitet, dass auch bei Um- und Aufzonungen ein angemessener Ausgleich vorzusehen ist. Seit der Änderung von Art. 5 RPG (in Kraft seit 1. Januar 2026) richten sich die bundesrechtlichen Mindestanforderungen nach den Absätzen 1^bis–1^sexies, und ein Mindestsatz von 20 % gilt nur für Einzonungen. Im Kanton Zürich müssen die Gemeinden den Ausgleich in der BZO regeln (§ 19 MAG), die Erhebung einer Abgabe ist jedoch freiwillig: Der Satz liegt zwischen 0 und 40 %, alternativ sind städtebauliche Verträge möglich. Welche Gemeinde welchen Satz hat, zeigt die Karte des Kantons Zürich.

Der Planungsmehrwert ergibt sich aus der Differenz des Verkehrswerts eines Grundstücks mit und ohne Planungsmassnahme. Dabei werden nur die Landwerte betrachtet – Gebäude bleiben unberücksichtigt.

Berechnungsformel

Einflussfaktoren

• Zonentyp – Landwirtschaft, Wohn-, Gewerbe-, Kern-, Industriezone
• Lageklasse – 1 (Toplage) bis 9 (einfache Lage)
• ÖV-Güteklasse – Anbindung an den öffentlichen Verkehr
• Lärmempfindlichkeit – ES I bis ES IV
• OEREB-Kataster – Grundwasserschutz, Altlasten, Waldgrenzen
• Steuerfuss – Gemeindesteuerfuss als Lagefaktor

Die Berechnung des Planungsmehrwerts basiert auf offiziellen kantonalen Datenquellen: Wir kombinieren die Landwerte aus der Steuerweisung 2026 des Kantons Zürich (Weisung 631.32) mit lagespezifischen Faktoren und öffentlichen Geodaten – transparent und nachvollziehbar.

Datenbasis

• Kantonale Steuerweisung 2026 – Offizielle Landwerte pro Gemeinde und Lageklasse (CHF/m²) für 140 der 160 Zürcher Gemeinden (Weisung 631.32). Für den Bezirk Andelfingen (Weinland) sind die Werte derzeit nicht erfasst, dort rechnen wir mit Schätzwerten
• GIS Kanton Zürich – Nutzungszonen, Grundstücke, ÖV-Güteklassen, Lärmempfindlichkeit (WFS maps.zh.ch)
• Statistisches Amt Kt. Zürich – Bauzonenstatistik nach Zonentyp und Überbauungsgrad, Geschossflächen pro Zone sowie Transaktionsvolumen im Liegenschaftenhandel (ZGZ Open Data API)
• OEREB-Kataster – Eigentumsbeschränkungen und Restriktionen
• BFS STATPOP – Bevölkerungsdaten und demografische Entwicklung pro Gemeinde (PxWeb API)
• Kantonaler Richtplan – Raumtypen, Zentrumsstrukturen und Siedlungsentwicklung (automatische Analyse der Richtplandokumente)
• Kantonale Karte Mehrwertausgleich – Abgabesätze, Freiflächen und Umsetzungsstand aller 160 Gemeinden (Stand Oktober 2026)
• Steuerfuss – Gemeindesteuerfuss als Lagefaktor

Vom Steuerwert zum Verkehrswert

Die Landwerte der Steuerweisung entsprechen dem steuerlich massgebenden Wert – nicht dem Verkehrswert. Gemäss Weisung 631.32 beträgt der steuerliche Landwert rund 60–70% des tatsächlichen Verkehrswerts. Für die Mehrwertberechnung nach MAG ist jedoch der Verkehrswert massgebend.

Unser Modell rechnet die Steuerwerte mit einem Korrekturfaktor auf den geschätzten Verkehrswert hoch. Dieser Faktor basiert auf dem in der Weisung definierten Verhältnis zwischen Steuerwert und Verkehrswert (Ziff. 10: 60% für MFH/StWE, Ziff. 13: 70% für EFH).

Hedonische Landpreismodelle

Noch präzisere Ergebnisse liefern hedonische Landpreismodelle. Solche Modelle basieren auf tausenden realen Grundstücktransaktionen und erreichen eine Genauigkeit von ±5–10%. Ein solches Gutachten empfiehlt sich insbesondere bei:

• Grundstücken mit hohem Mehrwert (ab ca. CHF 500’000), wo die Abgabe entsprechend ins Gewicht fällt
• Einsprachen oder Verhandlungen mit Grundeigentümern, die eine belastbare Bewertungsgrundlage erfordern
• Rechtsmittelverfahren, bei denen die Gemeinde den festgesetzten Betrag verteidigen muss
• Gemischten Nutzungen oder speziellen Lagen, die mit pauschalen Faktoren schwer abzubilden sind

Genauigkeit

Unsere Schätzung auf Basis der Steuerweisung liefert ein Konfidenzband von ±15–25% – ausreichend für Planungsentscheide, Screening und Budgetierungen. Der definitive Betrag wird durch die zuständige Behörde festgesetzt – mittels eMWA-Plattform oder individueller Schätzung (§ 3 MAG).