Was ist die Bauzonenkapazität?
Die Bauzonenkapazität gibt an, wie viele Einwohnerinnen und Einwohner in den bestehenden Bauzonen einer Gemeinde Platz finden. Das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG 1) verlangt, dass Gemeinden ihre Bauzonen auf den Bedarf der nächsten 15 Jahre dimensionieren. Überdimensionierte Bauzonen müssen zurückgezont werden.
Die Berechnung der Bauzonenkapazität ist damit nicht nur ein technisches Instrument, sondern hat direkte finanzielle und politische Konsequenzen: Rückzonungen sind teuer und unpopulär.
Die klassische Methode
Die traditionelle Berechnung folgt einer relativ einfachen Formel:
Kapazität = (Bauzonenfläche × Ausnutzungsziffer × Wohnanteil) ÷ (Wohnfläche pro Person)
Die Eingangsdaten stammen typischerweise aus dem kantonalen GIS, der Nutzungsplanung und den BFS-Statistiken. Die Berechnung wird pro Zone durchgeführt und anschliessend aggregiert.
Stärken der klassischen Methode
- Transparent und nachvollziehbar
- Etabliert und rechtlich anerkannt
- Vergleichbar zwischen Gemeinden
- Geringer Datenbedarf
Schwächen der klassischen Methode
- Pauschale Ausnutzungsziffern über ganze Zonen
- Keine Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung
- Statische Bevölkerungsprognosen
- Verdichtungspotenziale schwer erkennbar
Der KI-gestützte Ansatz
KI-Methoden ergänzen die klassische Berechnung auf mehreren Ebenen:
Parzellenscharfe Analyse
Statt Durchschnittswerte pro Zone zu verwenden, analysiert KI jede Parzelle individuell. Durch Kombination von Gebäudedaten, Grundrissen, Baujahr und Zonenvorschriften lässt sich die tatsächliche Ausnutzung pro Parzelle berechnen – und damit das reale Verdichtungspotenzial.
Dynamische Prognosen
Machine-Learning-Modelle können Bevölkerungsentwicklungen differenzierter prognostizieren als lineare Trendfortschreibungen. Sie berücksichtigen lokale Faktoren wie Erreichbarkeit, Immobilienmarkt und geplante Infrastrukturprojekte.
Mustererkennung
KI-Algorithmen erkennen Muster in Bebauungsstrukturen, die manuell schwer zu identifizieren sind: Welche Parzellen werden in den nächsten Jahren wahrscheinlich überbaut? Wo stehen Ersatzneubauten an? Welche Gebiete zeigen die höchste Transformationsdynamik?
Praxisvergleich: Eine Gemeinde, zwei Methoden
In einem konkreten Projekt für eine Aargauer Gemeinde haben wir beide Methoden parallel angewendet. Die klassische Berechnung ergab eine Reserve von 12 Jahren. Die KI-gestützte Analyse, die tatsächliche Gebäudestrukturen und lokale Marktdynamiken einbezog, kam auf 9 Jahre – ein signifikanter Unterschied mit direkten Folgen für die Revisionsplanung.
Der Grund: Die klassische Methode überschätzte das Verdichtungspotenzial in einem Quartier mit denkmalgeschützten Bauten, das die KI korrekt als «blockiert» identifizierte.
Empfehlung für Gemeinden
Wir empfehlen nicht, die klassische Methode zu ersetzen – sie bleibt der rechtlich anerkannte Standard. Aber eine KI-gestützte Ergänzungsanalyse liefert wertvolle zusätzliche Erkenntnisse:
- Validierung der klassischen Ergebnisse
- Identifikation von Verdichtungspotenzialen auf Parzellenebene
- Präzisere Grundlage für Ortsplanungsrevisionen
- Früherkennung von Handlungsbedarf
Bei SPEKTRUM bieten wir beide Methoden an und beraten Gemeinden, welche Kombination für ihre spezifische Situation am sinnvollsten ist. Unser Hintergrund in der KI-Beratung und die langjährige Erfahrung in der Raumplanung ermöglichen es uns, Technik und Planung sinnvoll zu verbinden.