Ausnützungsziffer und Geschossflächenziffer berechnen: anrechenbare Flächen, Kantonsregeln, Rechenbeispiel

AZ, GFZ, BGF, ÜZ: Was die Begriffe bedeuten

Alle Nutzungsziffern setzen eine Gebäudegrösse ins Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Sie unterscheiden sich darin, was im Zähler steht.

Ausnützungsziffer (AZ): anrechenbare Geschossfläche nach kantonaler Konvention. Zürich zählt nur Räume, die dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienen oder dafür verwendbar sind, und nur in Vollgeschossen; Aussenwände, Keller, Estriche und Technikräume fallen weg. Der Aargau zählt grundsätzlich alle Geschossflächen samt Mauern, nimmt aber eine lange Liste von Nebenräumen aus. Die AZ ist eine Nutzungsziffer im engeren Sinn: Sie misst, wie viel nutzbarer Raum entsteht.

Geschossflächenziffer (GFZ): Summe aller Geschossflächen nach SIA 416, also Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche und Konstruktionsfläche, ober- und unterirdisch. Die GFZ ist die harmonisierte Ziffer der IVHB. Sie misst das Gebäude, nicht die Nutzung; Konstruktionsflächen machen typischerweise 15 bis 20 Prozent der Geschossfläche aus. Bern verwendet daneben die GFZo, die nur oberirdische Geschosse zählt.

Bruttogeschossfläche (BGF): ein älterer Begriff, der in vielen noch geltenden Baureglementen steht und dort meist die anrechenbare Geschossfläche inklusive Mauerquerschnitte meint. SIA 416 kennt die BGF seit 2003 nicht mehr; sie ist weder mit der Zürcher anrechenbaren Geschossfläche noch mit der IVHB-Geschossfläche identisch. Wer eine alte BGF-Vorschrift anwendet, muss die Definition im Reglement selbst lesen.

Überbauungsziffer (ÜZ): anrechenbare Gebäudefläche (Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie) geteilt durch die Grundstücksfläche. Sie regelt, wie viel Boden überbaut werden darf, und wird mit der Gesamthöhe kombiniert; Luzern steuert die Dichte seit dem PBG 2014 vor allem so. Baumassenziffer (BMZ): Bauvolumen über dem massgebenden Terrain pro Quadratmeter Grundstück, üblich in Gewerbe- und Industriezonen. Grünflächenziffer (GZ): Anteil unversiegelter, bepflanzter Fläche.

Entscheidend: Zwischen AZ und GFZ gibt es keine Umrechnung. Eine Gemeinde, die ihr Reglement an die IVHB anpasst, muss die zulässigen Werte neu festlegen; eine AZ von 0,5 entspricht je nach Gebäudetyp einer GFZ von etwa 0,7 bis 0,9. Vor jeder Berechnung ist deshalb die Masszeile der Zone zu prüfen: Steht dort az_max oder gfz_max?

So wird gerechnet: ein Beispiel

Ausgangslage: Parzelle 1'200 m² in der Wohnzone, davon 60 m² Strassenabtretung. Geplant sind Erdgeschoss und Obergeschoss mit je 220 m² Geschossfläche, ein Dachgeschoss mit 160 m² und ein Untergeschoss mit 220 m².

Schritt 1, anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF): 1'200 m² minus 60 m² Erschliessungsfläche = 1'140 m². Hauszufahrten zählen mit, Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung nicht; in Zürich fallen zudem Wald, offene Gewässer und Waldabstandsflächen mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie weg (§ 259 PBG).

Variante GFZ (IVHB-Kanton, zulässig 0,8): Alle Geschossflächen zählen: 220 + 220 + 160 + 220 = 820 m². GFZ = 820 / 1'140 = 0,72. Zulässig sind 0,8, die Reserve beträgt 0,08 oder rund 90 m² Geschossfläche. Die GFZo (nur oberirdisch) liegt bei 600 / 1'140 = 0,53.

Variante AZ (Zürich, zulässig 0,45): Anrechenbar sind nur Wohn- und Arbeitsräume in Vollgeschossen ohne Aussenwände: je 190 m² im Erd- und Obergeschoss. Im Dachgeschoss zählt nur der Teil über dem Freibetrag nach § 255 Abs. 3 PBG, hier angenommen 120 m²; das Untergeschoss mit Keller, Waschküche und Technik zählt nicht. Summe 500 m². AZ = 500 / 1'140 = 0,44. Zulässig sind 0,45, die Reserve beträgt 0,011 oder rund 12 m².

Dasselbe Gebäude ergibt also eine GFZ von 0,72 und eine AZ von 0,44. Wer die Zahlen vertauscht, rechnet um 60 Prozent falsch. Der Rechner im SPEKTRUM MCP verweigert deshalb die Eingabe von AZ und GFZ in derselben Masszeile und weist aus, nach welcher Konvention er rechnet.

Reserve in Nutzfläche umrechnen: Reserve mal aGSF ergibt die zusätzlich zulässige anrechenbare Fläche; bei der GFZ sind davon noch Konstruktions-, Verkehrs- und Funktionsflächen abzuziehen, um auf vermietbare Fläche zu kommen. Diese Rechnung steht hinter jeder Bauzonenkapazität und jeder Aufzonung.

Was zählt und was nicht: die Streitpunkte

Die meisten Verfahren um Nutzungsziffern drehen sich nicht um die Formel, sondern um einzelne Räume.

Dach- und Attikageschosse: Zürich rechnet sie nur an, soweit sie den Anteil überschreiten, der sich bei gleichmässiger Verteilung der zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe (§ 255 Abs. 3 PBG); privilegierte Dachflächen dürfen zur Kompensation des Wohnanteils dienen (VB.2025.00435). Im Aargau ist ein Attikageschoss anrechenbar, wenn die kommunale Nutzungsordnung nur Dach- und Untergeschosse ausnimmt und das Attikageschoss nicht nennt (WBE.2023.229); seine Grundfläche darf höchstens 60 Prozent eines Vollgeschosses betragen, Loggien zählen nicht zur Vollgeschossfläche (§ 25 BauV), ein offener Carport ebenso wenig (WBE.2023.167). Ein Estrich in einem ausgebauten Dachgeschoss ist im Aargau zwingend anrechenbar, ob mit oder ohne Fenster und Dämmung (WBE.2024.396).

Untergeschosse: Nach IVHB zählen sie zur GFZ, nicht aber zur GFZo; in Bern gelten sie als oberirdisch, wenn sie im Mittel aller Fassaden mindestens 1,20 m aus dem Terrain ragen. In Zürich sind Untergeschossräume nicht anrechenbar, wenn sie unbeheizt sind und ihre Fensterfläche die Mindestanforderung von 10 Prozent der Bodenfläche deutlich unterschreitet; massgebend ist eine Gesamtbetrachtung, ob die Räume zum dauernden Aufenthalt verwendbar sind (VB.2024.00369). Die Umnutzung von Kellern zu Wohnstudios, die eine Überschreitung verschärft, ist weder über Besitzstand noch Vertrauensschutz bewilligungsfähig (WBE.2023.175).

Balkone, Loggien, Wintergärten: Offene Balkone zählen nirgends. Verglaste oder sonst umschlossene Balkone und Loggien zählen zur GFZ, sofern nicht mindestens eine Aussenwand offen bleibt; die IVHB geht dabei als interkantonales Recht dem kommunalen Recht vor und ist im Kanton einheitlich auszulegen (TVR-2025-17). Der Aargau rechnet offene Laubengänge zur Erschliessung anrechenbarer Räume bis 1,20 m Breite an und erlaubt den Gemeinden einen Nutzungsbonus für verglaste Balkone ausserhalb der thermischen Hülle.

Mauern und Dämmung: Die Zürcher AZ zählt Aussenwände nicht, die Aargauer AZ und die GFZ schon. Wird eine Fassade wegen Wärmedämmung dicker als 35 cm, berücksichtigen Zürich und Luzern nur dieses Mass; nachträgliche Aussendämmung an bestehenden Gebäuden bleibt bei Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffer unbeachtlich (§ 253a PBG ZH).

Nutzungstransfer: Ausnützung lässt sich zwischen benachbarten Grundstücken derselben Zone übertragen, wenn das Reglement es zulässt und die Verschiebung im Grundbuch angemerkt wird. Eine Übertragung gilt nur für die Ziffer, für die sie vereinbart wurde: Ein Transfer von 1980 wirkte auf die Ausnützungs-, nicht auf die Überbauungsziffer (1C_631/2024).

Überschreitung, Toleranz und Boni

Eine überschrittene Nutzungsziffer macht das Projekt materiell rechtswidrig. Eine stille Toleranz gibt es nicht: Das Thurgauer Verwaltungsgericht hat eine Praxis, Überschreitungen der zulässigen Geschossfläche bis 1 Prozent zu dulden, als rechtswidrig verworfen (TVR-2025-14); das Zuger Verwaltungsgericht verweigert die nachträgliche Bewilligung auch bei minimaler Überschreitung und trennt diese Frage von der Verhältnismässigkeit eines Rückbaus (V 2020 30); das St. Galler Verwaltungsgericht lässt eine Überschreitung nicht durch Auflage heilen (B 2022/120).

Etwas anders der Aargau: Untergeordnete Mängel wie eine geringfügige Überschreitung oder eine zu grosse Attikafläche dürfen mit Auflagen behoben werden (WBE.2021.418); eine Überschreitung um mehr als 11,5 Prozent ist aber nicht mehr untergeordnet (WBE.2022.140), und schon 4 Prozent führten zur Aufhebung einer Bewilligung (WBE.2024.396). Faustregel: Wer nahe am Maximum plant, braucht eine saubere Flächenaufstellung je Geschoss mit Begründung jeder Ausnahme.

Mehr Ausnützung ist legal möglich über: Boni im Reglement (Luzern: 5 Prozent Überbauungsziffer für Minergie-P oder -A beziehungsweise den Zielwert SIA 380/1, weitere 5 Prozent für SNBS oder Minergie-ECO, § 14 PBV); Gestaltungs- oder Sondernutzungspläne (Luzern bis 20 Prozent mehr Überbauungsziffer in Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht, sonst 10 Prozent, § 75 PBG; Zürich Arealüberbauung nach § 69 ff. PBG); Nutzungstransfer; Umnutzung nicht anrechenbarer in anrechenbare Räume, wenn Reserve besteht.

Mindestausnützung: Zürich schreibt den Gemeinden minimale Ausnützungsziffern vor, 20 Prozent bei eingeschossigen, bis 90 Prozent bei fünf- und mehrgeschossigen Zonen (§ 49a PBG); Bern verlangt bei Einzonungen von Kulturland eine minimale GFZo je Raumtyp (Art. 11c BauV). Wer unter dem Minimum baut, bekommt keine Bewilligung.

Für Gemeinden: Die Summe der ungenutzten Ausnützungsreserven aller bebauten Parzellen ist die innere Reserve der Bauzone. Sie entscheidet, ob eine Gemeinde einzonen darf oder zuerst verdichten muss (Art. 15 Abs. 4 lit. b RPG). Die Bauzonenkapazität rechnet genau diese Reserven parzellenweise aus.

Rechtsgrundlage

• Art. 22 RPG · Baubewilligung und ZonenkonformitätBauten brauchen eine Bewilligung und müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Die Nutzungsziffer ist Teil der Zonenvorschriften; ein Projekt, das sie überschreitet, ist nicht bewilligungsfähig.
• Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG · Verdichtung und bessere Nutzung der BauzonenPlanungsgrundsatz: Massnahmen zur besseren Nutzung brachliegender oder ungenügend genutzter Flächen in Bauzonen und zur Verdichtung der Siedlungsfläche. Nutzungsziffern sind das Instrument dafür; Mindestausnützungen sichern die Verdichtung.
• IVHB Anhang 1 Ziff. 8.1 bis 8.5 · Nutzungsziffern nach der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der BaubegriffeAnrechenbare Grundstücksfläche (8.1), Geschossflächenziffer (8.2), Baumassenziffer (8.3), Überbauungsziffer (8.4), Grünflächenziffer (8.5). Die Geschossfläche umfasst nach SIA 416 Hauptnutz-, Nebennutz-, Verkehrs-, Funktions- und Konstruktionsflächen.
• IVHB-Erläuterungen Ziff. 8 · Erläuterungen zu den NutzungsziffernErläuterungen und Figuren zu Messweise und Anrechnung; die Kantone dürfen Flächen unter einer lichten Mindesthöhe oder in Untergeschossen von der Anrechnung ausnehmen.
• §§ 255 bis 259 PBG ZH, §§ 9 und 10 ABV · Nutzungsziffern ZürichAusnützungsziffer (§ 255): anrechenbar sind Wohn- und Arbeitsräume in Vollgeschossen samt Erschliessung, Sanitärräumen und inneren Trennwänden; Dach-, Attika- und Untergeschosse nur über dem Anteil, der sich bei gleichmässiger Verteilung der zulässigen Ausnützung auf die Vollgeschosse ergäbe. Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassenziffer (§§ 256 bis 258), anrechenbare Grundstücksfläche (§ 259). Zürich ist der IVHB nicht beigetreten.
• § 32 BauV AG, § 50 BauG AG · Ausnützungsziffer AargauAZ = Summe der anrechenbaren Geschossflächen / anrechenbare Grundstücksfläche. Anrechenbar sind alle ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich Mauer- und Wandquerschnitte; nicht angerechnet werden Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume zu Wohnungen, technische Räume, angemessene Einstellräume, Korridore zu nicht anrechenbaren Räumen, offene Hallen und Balkone sowie Dachgeschossflächen unter 1,50 m lichter Höhe. Gemeinden können Dach-, Attika- und Untergeschosse abweichend regeln und einen Nutzungsbonus für verglaste Balkone und Wintergärten vorsehen.
• Art. 92 und 11c BauV BE · Mass der Nutzung BernDie Gemeinden bestimmen das Nutzungsmass mit Geschossflächenziffer, Baumassenziffer, Überbauungsziffer oder Grünflächenziffer (Art. 92). Bei Einzonungen von Kulturland gilt je Raumtyp eine minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo); Untergeschosse zählen dazu, wenn sie im Mittel aller Fassaden mindestens 1,20 m über das massgebende Terrain ragen (Art. 11c).
• § 25 PBG LU, §§ 12 bis 14 PBV LU · Überbauungsziffer LuzernDie Überbauungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Zusätzliche Überbauungsziffern für Neben-, Klein-, An- und Unterniveaubauten; Energiebonus von 5 Prozent, mit SNBS oder Minergie-ECO weitere 5 Prozent. Die Ausnützungsziffer gilt nur noch altrechtlich (Anhang 1 PBG).

Welche Ziffer gilt wo: sechs Kantone im Vergleich

Gleiche Idee, verschiedene Begriffe und Anrechnungsregeln:

Kantonsrecht-Korpus SPEKTRUM MCP, amtliche Fassungen Oktober 2026; Entscheide aus der Urteilssuche.

Ausnützung in sieben Schritten nachweisen

So entsteht eine Ausnützungsberechnung, die im Baugesuch standhält:

1. Masszeile der Zone lesen Im Baureglement oder in der Bau- und Zonenordnung nachsehen, welche Ziffer gilt (AZ, GFZ, GFZo, ÜZ, BMZ), welcher Höchst- und allenfalls Mindestwert, und welche Boni oder Abweichungen im Gestaltungsplan vorgesehen sind. Bei altrechtlichen Reglementen die Definition der Bruttogeschossfläche im Reglement selbst prüfen.
2. Anrechenbare Grundstücksfläche bestimmen Parzellenfläche in der Bauzone, abzüglich Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung, Wald, Gewässer und bereits anderweitig ausgenützter Teile; Hauszufahrten zählen mit. Bei Nutzungstransfers die übertragene Fläche einrechnen und die Grundbuchanmerkung beilegen.
3. Geschossflächen je Geschoss erfassen Pro Geschoss die Fläche nach der kantonalen Konvention ausmessen: bei der GFZ alle Flächen inklusive Konstruktion, bei der Zürcher AZ nur Wohn- und Arbeitsräume samt Erschliessung ohne Aussenwände, bei der Aargauer AZ alles inklusive Mauern abzüglich der Nebenräume nach § 32 Abs. 2 BauV.
4. Dach-, Attika- und Untergeschosse prüfen Lichte Höhe unter 1,50 m, Fensterflächen, Beheizung, Lage zum Terrain und die Attikaregel klären. In Zürich den Freibetrag nach § 255 Abs. 3 PBG rechnen, in Bern die 1,20-m-Regel für Untergeschosse anwenden.
5. Ziffer rechnen und Reserve ausweisen Summe der anrechenbaren Flächen durch die anrechenbare Grundstücksfläche teilen, mit dem zulässigen Wert vergleichen und die Reserve in Quadratmetern angeben. Bei Mindestausnützung auch die Untergrenze prüfen.
6. Boni und Sondernutzungsplan klären Energie- oder Qualitätsboni, Arealüberbauung oder Gestaltungsplan nur einrechnen, wenn ihre Voraussetzungen nachgewiesen sind (Label, Mindestfläche, Qualitätsnachweis). Boni dürfen den im Gesetz festgelegten Höchstwert nicht übersteigen.
7. Berechnung dem Baugesuch beilegen Flächenaufstellung je Geschoss mit Plan, in dem anrechenbare und nicht anrechenbare Flächen farblich unterschieden sind, plus Begründung jeder Ausnahme. Diese Beilage entscheidet in Einspracheverfahren; Nachbarn fechten Nutzungsziffern häufig an.

Was die Gerichte entscheiden

Zur Ausnützungs- und Geschossflächenziffer enthält die Urteilssuche rund 30 Entscheide seit 2022; mehr als ein Drittel der Beschwerden hatte Erfolg, meist weil Räume falsch angerechnet worden waren. Sieben Beispiele:

Alle Entscheide zum Thema in der Urteilssuche →

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