Verfahren und Abläufe

Einzonung: Wann Land Bauzone werden darf, was es kostet und wer entscheidet

Land darf nur eingezont werden, wenn alle fünf Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG erfüllt sind: Es eignet sich zur Überbauung, wird auch bei konsequenter Mobilisierung der inneren Reserven innert 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut, zerstückelt kein Kulturland, ist rechtlich verfügbar und setzt den Richtplan um. Die Bauzone der Gemeinde darf insgesamt nicht überdimensioniert sein. Die Einzonung erfolgt durch Änderung des Zonenplans; darüber entscheidet die Gemeindeversammlung oder das Parlament, der Kanton genehmigt. Auf dem Planungsvorteil wird eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent fällig.

Stand: 31. Oktober 2026Autor: Andreas Rupf, Raum- und Stadtplaner, Dozent ETH ZürichAllgemeine Information, keine Rechtsberatung

Was eine Einzonung ist und warum sie selten geworden ist

Eine Einzonung weist Land, das bisher in der Landwirtschafts- oder einer anderen Nichtbauzone lag, neu einer Bauzone zu. Rechtlich ist das eine Änderung des Zonenplans, also eine Nutzungsplanänderung, die das Verfahren der Ortsplanung durchläuft: Entwurf, kantonale Vorprüfung, Mitwirkung, öffentliche Auflage, Beschluss der Gemeinde, Genehmigung durch den Kanton.

Seit der RPG-Revision von 2014 ist die Einzonung die Ausnahme. Das Gesetz verlangt Siedlungsentwicklung nach innen, begrenzt die Bauzonen auf den Bedarf von 15 Jahren und verpflichtet die Kantone, ihr Siedlungsgebiet im Richtplan festzulegen (Art. 8a RPG). Viele Gemeinden haben noch heute zu grosse Bauzonen; dort ist eine Einzonung nur mit gleichwertiger Auszonung an anderer Stelle möglich. Ausserhalb des Siedlungsgebiets des kantonalen Richtplans sind Einzonungen ausgeschlossen. Wer heute einzonen will, braucht einen belegten Bedarf, einen geeigneten Standort und eine Interessenabwägung, die vor dem Kanton und vor Gericht standhält.

Die fünf Voraussetzungen von Art. 15 Abs. 4 RPG

Alle fünf müssen gleichzeitig erfüllt sein:

Eignung: Das Land muss sich zur Überbauung eignen. Topografie, Erschliessbarkeit, Lärm und Naturgefahren entscheiden. Eine Einzonung in der blauen Gefahrenzone ist nicht ausgeschlossen, verlangt aber ein übergeordnetes Interesse, fehlende Alternativen und Schutzmassnahmen.
Bedarf innert 15 Jahren: Das Land muss auch bei konsequenter Mobilisierung der inneren Reserven voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut werden. Massstab ist die Bauzonenkapazität der Gemeinde nach den technischen Richtlinien von Bund und Kantonen, nicht der Wunsch eines Eigentümers.
Kein Zerstückeln von Kulturland: Die Einzonung darf zusammenhängendes Kulturland nicht aufbrechen. Fruchtfolgeflächen sind zusätzlich geschützt: Sie dürfen nur eingezont werden, wenn ein wichtiges kantonales Ziel anders nicht erreichbar ist, und der Kanton muss seinen Mindestumfang dauernd halten (Art. 30 RPV).
Rechtliche Verfügbarkeit: Die Gemeinde muss sicherstellen, dass das Land tatsächlich überbaut wird, in der Regel mit einem Vertrag, der eine Baupflicht, eine Frist und die Folgen bei Nichtüberbauung regelt (Art. 15a RPG). Horten von Bauland ist kein Planungsziel.
Umsetzung des Richtplans: Die Einzonung muss innerhalb des Siedlungsgebiets liegen, das der kantonale Richtplan festlegt, und dessen Vorgaben zu Dichte und Lage umsetzen.

Dazu kommt die allgemeine Interessenabwägung nach Art. 3 RPV, dokumentiert im Planungsbericht nach Art. 47 RPV: Landschaft, Ortsbild, Verkehr, Lärm, Gewässer und Wald sind zu prüfen, Varianten zu vergleichen. Siehe Interessenabwägung.

Was die Einzonung kostet: Mehrwertabgabe, Erschliessung, Baupflicht

Eine Einzonung vervielfacht den Bodenwert. Der Bund verlangt deshalb, dass mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils abgeschöpft werden (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Die Kantone setzen den Satz fest: Zürich und Luzern erheben 20 Prozent, Graubünden 30 Prozent mit kommunalem Spielraum von 20 bis 50 Prozent; andere Kantone gehen bis 50 Prozent. Fällig wird die Abgabe erst bei Überbauung oder Verkauf, und sie darf bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwand abgezogen werden. Einzelheiten und ein Rechenbeispiel stehen unter Mehrwertausgleich.

Hinzu kommen Erschliessungsbeiträge für Strasse, Wasser und Abwasser, oft die Planungskosten für die Zonenplanänderung, die Gemeinden per Vertrag auf die Eigentümerschaft überwälzen, und die Baupflicht: Wer innert der Frist nicht baut, riskiert je nach Kanton ein Kaufrecht der Gemeinde, eine Rückzonung oder eine Lenkungsabgabe.

Grenzfälle: Spezialzonen, Weiler, Nichteinzonung

Nicht jede Zone heisst Bauzone, aber vieles wirkt wie eine. Spezialzonen nach Art. 18 RPG, die regelmässige Bautätigkeit zulassen, ohne an den Boden gebunden oder standortgebunden zu sein, unterstehen den Einzonungsvoraussetzungen von Art. 15 RPG; die Bezeichnung als «weitere Zone» befreit nicht von Bedarfsnachweis und Interessenabwägung. Kleinsiedlungen und Weiler ausserhalb des Siedlungsgebiets dürfen als Erhaltungszonen bezeichnet werden, aber nicht wachsen.

Umgekehrt gilt: Wer Land besitzt, das vor 1980 oder ohne Bedarfsnachweis als Bauland galt, hat keinen Anspruch darauf, dass es Bauland bleibt. Wird es bei der Anpassung an das RPG der Landwirtschaftszone zugewiesen, liegt eine Nichteinzonung vor, nicht eine Auszonung, und es gibt in der Regel keine Entschädigung. Siehe Auszonung und Entschädigung.

Rechtsgrundlage

Art. 15 RPG · Bauzonen«Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.» Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Abs. 2). Neu eingezont werden darf nur Land, das sich eignet, innert 15 Jahren benötigt wird, Kulturland nicht zerstückelt, rechtlich verfügbar ist und den Richtplan umsetzt (Abs. 4).
Art. 15a RPG · Förderung der Verfügbarkeit von BaulandDie Kantone sorgen dafür, dass Bauzonen ihrer Bestimmung zugeführt werden; das kantonale Recht muss eine Überbauungsfrist mit Folgen bei Nichtbeachtung vorsehen.
Art. 5 Abs. 1bis RPG · Mehrwertabgabe«Planungsvorteile, die sich aus neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ergeben, werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig.»
Art. 21 RPG · Verbindlichkeit und AnpassungNutzungspläne sind für jedermann verbindlich; haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, werden sie überprüft und nötigenfalls angepasst.
Art. 38a RPG · ÜbergangsbestimmungenSolange ein Kanton keinen vom Bundesrat genehmigten Richtplan und keinen Mehrwertausgleich nach Art. 5 hat, ist die Ausscheidung neuer Bauzonen unzulässig.
Art. 30 Abs. 1bis RPV · Sicherung der FruchtfolgeflächenFruchtfolgeflächen dürfen nur eingezont werden, wenn ein auch aus Sicht des Kantons wichtiges Ziel ohne sie nicht sinnvoll erreicht werden kann und die optimale Nutzung sichergestellt ist.
Art. 8a RPG · Richtplaninhalt im Bereich SiedlungDer kantonale Richtplan legt fest, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wo sie liegt und wie die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt wird. Einzonungen ausserhalb des Siedlungsgebiets des Richtplans sind ausgeschlossen.
Art. 47 RPV · PlanungsberichtDie Gemeinde erstattet der Genehmigungsbehörde Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, den Richtplan und die Anforderungen des Bundesrechts berücksichtigen und wie die Interessen abgewogen wurden.

Verfahren der Zonenplanänderung: Zürich und Bern im Vergleich

Jede Einzonung läuft als Nutzungsplanänderung. Die Schritte sind überall ähnlich, die Fristen und Organe nicht. Zwei Kantone aus den Verfahrensprofilen:

Schritt	Zürich (PBG)	Bern (BauG, BauV)
Start	Startsitzung mit dem Amt für Raumentwicklung ist Praxis, nicht Pflicht	Startgespräch mit dem AGR in der Regel innert 30 Arbeitstagen (Art. 58a BauG); Voranfrage für kantonale Vorgaben
Vorprüfung	Baudirektion innert zwei Monaten (§ 87a); der Bericht bindet die spätere Genehmigung	AGR; Benachrichtigung der Gemeinde, wenn länger als drei Monate (Art. 59 BauG)
Mitwirkung	Über die öffentliche Auflage mit Einwendungsrecht für jedermann (§ 7); Informationsanlässe üblich	Zwingend für Grundordnung und nicht geringfügige Änderungen, mit öffentlichem Mitwirkungsbericht (Art. 58 BauG)
Auflage	60 Tage, Einwendungen von jedermann, kein Einspracheverfahren (§ 7 PBG)	Mindestens 30 Tage, schriftliche und begründete Einsprache (Art. 60 BauG); Information der Eigentümer über die Mehrwertabgabe
Beschluss	Gemeindeversammlung, Gemeindeparlament oder Urne je nach Gemeindeordnung (§ 88)	Stimmberechtigte; Parlament mit fakultativem Referendum möglich (Art. 66 BauG)
Genehmigung	Baudirektion, rechtsbegründend, gebunden an den Vorprüfungsbericht (§ 89)	AGR, entscheidet zugleich über unerledigte Einsprachen (Art. 61 BauG)
Rechtsmittel	Rekurs an das Baurekursgericht, 30 Tage; dann Verwaltungsgericht (§ 329 PBG)	Beschwerde an die Direktion für Inneres und Justiz, 30 Tage; dann Verwaltungsgericht (Art. 61a BauG)
Dauer	Teilrevision rund eineinhalb Jahre; Gesamtrevision drei bis neun Jahre	Vergleichbar; ZPP-Überbauungsordnungen mit gesetzlichen Fristen von 18 Monaten

Quelle: Verfahrensprofile des SPEKTRUM MCP aus PBG ZH und BauG/BauV BE, Stand Oktober 2026. Luzern: Auflage 30 Tage, Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat, Genehmigung durch den Regierungsrat. Aargau: 30 Tage Einwendungen, Beschwerde an den Regierungsrat, Genehmigung separat anfechtbar. Graubünden: Mitwirkungsauflage, Planungsbeschwerde an die Regierung. St. Gallen: 30 Tage Einsprache, Genehmigung durch das AREG.

Einzonung Schritt für Schritt, aus Sicht der Gemeinde

Bedarf nachweisen Bauzonenkapazität berechnen, Bevölkerungsszenario wählen, innere Reserven und Verdichtungspotenzial ausweisen. Ohne nachgewiesenen Bedarf für 15 Jahre wird keine Einzonung genehmigt.
Standort prüfen Siedlungsgebiet des Richtplans, Eignung, Fruchtfolgeflächen, Naturgefahren, Lärm, Gewässerraum, Wald, Ortsbild. Varianten vergleichen und festhalten, warum dieser Standort und kein anderer.
Verfügbarkeit sichern Vertrag mit der Eigentümerschaft: Baupflicht, Frist, Folgen bei Nichtüberbauung, Beteiligung an Planungs- und Erschliessungskosten, Mehrwertabgabe oder städtebaulicher Vertrag.
Zonenplanänderung und Planungsbericht Entwurf von Zonenplan und Bauordnung, Planungsbericht nach Art. 47 RPV mit der Interessenabwägung nach Art. 3 RPV, bei Bedarf Umweltbericht.
Kantonale Vorprüfung Der Kanton prüft Rechtmässigkeit und Richtplankonformität vorab. Sein Bericht entscheidet faktisch über die spätere Genehmigung.
Mitwirkung und öffentliche Auflage Information der Bevölkerung, Auflage von 30 bis 60 Tagen mit Einwendungen oder Einsprachen, Bericht über die Eingaben.
Beschluss der Gemeinde Gemeindeversammlung, Parlament oder Urnenabstimmung; über nicht berücksichtigte Einwendungen wird mit dem Beschluss entschieden.
Genehmigung und Rechtsmittel Genehmigung durch das kantonale Amt oder die Regierung; Rekurs oder Beschwerde innert 20 bis 30 Tagen; Inkrafttreten nach Rechtskraft.
Mehrwertabgabe verfügen Nach Inkrafttreten setzt die zuständige Behörde die Mehrwertabgabe fest; bezahlt wird bei Überbauung oder Verkauf.

Was die Gerichte entscheiden

Die Urteilssuche enthält 135 Entscheide zu Einzonungen; nur 29 Prozent der Beschwerden hatten Erfolg. Sieben Beispiele, die typische Fragen beantworten:

1C_372/2024 · Bundesgericht · 11. November 2025 · Abgewiesen

Eine Einzonung in der blauen Gefahrenzone (mittlere Gefährdung) ist nicht von vornherein ausgeschlossen, sofern ein übergeordnetes Interesse und das Fehlen geeigneter Alternativstandorte nachgewiesen werden und die Sicherheit durch Schutzmassnahmen gewährleistet ist.

WBE.2025.213 · Verwaltungsgericht Aargau · 6. Mai 2026 · Gutgeheissen

Eine projektbezogene Spezialzone nach Art. 18 RPG, die regelmässige Bautätigkeit ohne Bodenbezug oder Standortgebundenheit zulässt, untersteht den Einzonungsvoraussetzungen von Art. 15 RPG. Die Qualifikation als «weitere Zone» entbindet die Planungsbehörde nicht von Bedarfsnachweis und Interessenabwägung.

1C_143/2025 · Bundesgericht · 31. Juli 2025 · Abgewiesen

Eine Einzonung während des Übergangsregimes nach Art. 38a RPG ist unzulässig, wenn keine gleichwertige Auszonung erfolgt und die Zone bereits überdimensioniert ist. Die scheinbare Lückenfüllung in urbanisierter Umgebung rechtfertigt keine Ausnahme.

100 2024 348 · Verwaltungsgericht Bern · 17. April 2026 · Abgewiesen

Eine Einzonung von rund 1'800 m² Landwirtschaftsfläche für die Erweiterung eines Betriebs in einem regionalen Versorgungszentrum ist zulässig, wenn ein aktueller Flächenbedarf ausgewiesen ist, die Voraussetzungen des kantonalen Kulturlandschutzes erfüllt sind und die Naturgefahren der blauen Zone beherrscht werden.

100 2024 275 · Verwaltungsgericht Bern · 7. Juli 2026 · Abgewiesen

Eine Zonenplanänderung, die auf privatem Grund eine Zone für öffentliche Nutzungen und damit Enteignungsrecht begründet, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, welche die privaten Eigentumsinteressen rechtsgenüglich einbezieht; eine nur auf Fruchtfolgeflächen fokussierte Abwägung genügt nicht.

1C_543/2025 · Bundesgericht · 9. Februar 2026 · Abgewiesen

Bei Bauvorhaben in einer Planungszone ist vor der Erteilung einer Baubewilligung zu prüfen, ob die Einzonung der Parzelle weiterhin gerechtfertigt ist. Eine Verletzung des Koordinationsprinzips führt nicht automatisch zur Aufhebung der Bewilligung, wenn die Mängel im kantonalen Verfahren geheilt wurden.

BRGE III Nr. 0084/2026 · Baurekursgericht Zürich · 10. Juni 2026 · Abgewiesen

Ein kantonaler Gestaltungsplan, der die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen nationalen Innovationspark in teilweise der Landwirtschaftszone zugewiesenem Gebiet schafft, ist rechtmässig, wenn er auf einer genehmigten Richtplanfestlegung beruht und eine rechtsgenügende Interessenabwägung nach Art. 3 RPV vorliegt.

Alle Entscheide zum Thema in der Urteilssuche →

Häufige Fragen

Kann ich als Grundeigentümer eine Einzonung verlangen?

Nein. Es gibt keinen Anspruch auf Einzonung; die Zonenplanung liegt im Planungsermessen der Gemeinde und muss dem Bedarf der ganzen Gemeinde folgen, nicht den Interessen einzelner Eigentümer. Sie können im Rahmen einer Ortsplanungsrevision einen Antrag stellen, in der Mitwirkung und mit Einwendung Stellung nehmen und gegen den Beschluss Rekurs führen, wenn Sie in schutzwürdigen Interessen berührt sind. Die Eigentumsgarantie gibt kein Recht darauf, dass Land Bauland wird.

Wie lange dauert eine Einzonung?

Als Teilrevision des Zonenplans rund eineinhalb bis zwei Jahre: Entwurf und Planungsbericht, kantonale Vorprüfung von zwei bis drei Monaten, Auflage von 30 bis 60 Tagen, Beschluss, Genehmigung von drei bis vier Monaten. Im Rahmen einer Gesamtrevision dauert es drei bis neun Jahre. Rekurse verlängern das Verfahren um sechs Monate je Instanz.

Was kostet die Einzonung den Eigentümer?

Die Mehrwertabgabe beträgt mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils, in Zürich und Luzern 20 Prozent, in Graubünden 30 Prozent, in anderen Kantonen bis 50 Prozent. Sie wird erst bei Überbauung oder Verkauf fällig und ist bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar. Dazu kommen Erschliessungsbeiträge, oft die Planungskosten und die vertragliche Baupflicht mit Frist.

Darf Fruchtfolgefläche eingezont werden?

Nur ausnahmsweise. Nach Art. 30 Abs. 1bis RPV braucht es ein auch aus Sicht des Kantons wichtiges Ziel, das ohne diese Fläche nicht sinnvoll erreichbar ist, und die optimale Nutzung der Fläche muss sichergestellt sein. Der Kanton muss seinen Mindestanteil an Fruchtfolgeflächen dauernd halten, darum verlangen die meisten Kantone eine Kompensation.

Was ist der Unterschied zwischen Einzonung, Umzonung und Aufzonung?

Die Einzonung macht Nichtbauland zu Bauland. Die Umzonung wechselt die Zonenart innerhalb der Bauzone, etwa von Gewerbe- zu Wohnzone. Die Aufzonung erhöht das zulässige Nutzungsmass, etwa von zwei auf vier Geschosse. Alle drei lösen je nach Kanton eine Mehrwertabgabe aus; in Zürich erhebt der Kanton 20 Prozent bei Einzonung, die Gemeinden bis 40 Prozent bei Um- und Aufzonung. Siehe Mehrwertausgleich bei Aufzonung und Umzonung.

Muss die Gemeinde gleichzeitig auszonen?

Wenn ihre Bauzone überdimensioniert ist, ja: Art. 15 Abs. 2 RPG verlangt die Reduktion, und die kantonalen Richtpläne lassen Einzonungen in solchen Gemeinden nur mit gleichwertiger Auszonung zu. Das Bundesgericht hat Einzonungen ohne Kompensation in überdimensionierten Zonen aufgehoben. Gemeinden mit knapper Bauzone brauchen keine Kompensation, aber den Bedarfsnachweis.

Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Kantonale und kommunale Vorschriften gehen vor; massgebend sind die amtlichen Erlasstexte und Entscheide. Quellen: Fedlex, kantonale Gesetzessammlungen, Urteilssuche (eigene Zusammenfassungen amtlicher Volltexte).