Mehrwertausgleich · Kanton Zürich

Mehrwertausgleich bei Aufzonung und Umzonung

Wird ein Grundstück aufgezont oder umgezont, erhebt die Gemeinde eine Abgabe von bis zu 40 Prozent auf dem um CHF 100’000 gekürzten Planungsmehrwert. Grundstücke unter der kommunalen Freifläche sind ausgenommen. Was gilt, wie gerechnet wird und wann die Abgabe fällig ist.

Stand: 15. Oktober 2026 · Andreas Rupf, Raumplaner · Grundlage: Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), Fassung in Kraft seit 1. August 2026

Wer die Abgabe erhebt und wie hoch sie ist

Bei Auf- und Umzonungen ist die Gemeinde zuständig. Sie regelt den Ausgleich der Planungsvorteile in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) und darf eine Abgabe von höchstens 40 Prozent vorsehen. Bemessungsgrundlage ist nicht der ganze Mehrwert, sondern der um CHF 100’000 gekürzte Mehrwert (§ 19 Abs. 3 MAG). Diese Kürzung wirkt wie ein Freibetrag und senkt die Abgabe bei jedem Grundstück um bis zu CHF 40’000.

Der Mehrwert entspricht der Differenz der Verkehrswerte des Landes ohne und mit Planungsmassnahme, massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Planung in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Gemeinden bemessen ihn mit der schematischen, formelmässigen Bewertung, die der Kanton zur Verfügung stellt (§ 20 Abs. 2 MAG). Kosten von Planungsverfahren, die massgeblich zur Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen (§ 19 Abs. 5 MAG).

Ausgenommen sind Grundstücke, die kleiner sind als die kommunale Freifläche von 1’200 bis 2’000 m². Liegt der mutmassliche Mehrwert eines solchen Grundstücks aber über CHF 250’000, wird er trotzdem bemessen und bei Überschreiten die Abgabe erhoben (§ 19 Abs. 2 und 4 MAG).

Rechenbeispiel: Aufzonung W2 zu W4

Ein Grundstück von 1’800 m² in Lageklasse 3 wird von der zweigeschossigen in die viergeschossige Wohnzone aufgezont. Die Gemeinde hat in der BZO einen Satz von 40 Prozent und eine Freifläche von 1’200 m² festgelegt.

Die Abgabe wird mit der Rechtskraft der Aufzonung festgesetzt, im Grundbuch angemerkt und erst bei Baufreigabe oder Verkauf fällig. Bis dahin passt sie sich der Teuerung an. Die Rechnung zeigt auch, weshalb der Abzug von CHF 100’000 bei kleineren Mehrwerten stark ins Gewicht fällt: Bei einem Mehrwert von CHF 150’000 bleiben nur CHF 50’000 als Grundlage, die Abgabe beträgt dann CHF 20’000.

Rechenbeispiel

Aufzonung W2 → W4, 1’800 m², Satz 40 %

Landwert W2: ~CHF 3’240’000
Landwert W4: ~CHF 3’888’000
Mehrwert: ~CHF 648’000
Abzug nach § 19 Abs. 3: − CHF 100’000
Bemessungsgrundlage: CHF 548’000
Abgabe 40 %: ~CHF 219’000

Unverbindliche Schätzung mit der kantonalen Formelbewertung. Den definitiven Betrag setzt die Gemeinde mit Verfügung fest.

Abgabe oder städtebaulicher Vertrag

Abgabe nach BZO

Standardfall: Die Gemeinde setzt die Abgabe nach Inkrafttreten der Planung mit Verfügung fest. Gegen die Festsetzung kann beim Baurekursgericht Rekurs erhoben werden (§ 25 MAG).

Städtebaulicher Vertrag

Bei Gestaltungsplänen und Arealentwicklungen kann der Ausgleich vertraglich erfolgen: Beiträge an öffentlichen Raum, Infrastruktur, Schulen, preisgünstigen Wohnraum, Überbauungsfristen oder Kaufrechte (§ 21 MAG). Der Vertrag wird mit der Planung aufgelegt und im Grundbuch angemerkt (§ 22 MAG).

Anrechnung früherer Leistungen

Vor dem Inkrafttreten des MAG vereinbarte oder geleistete Ausgleichsleistungen für Planungen, die erst danach festgesetzt werden, werden vollständig angerechnet (§ 29 Abs. 3 MAG).

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Mehrwertabgabe bei einer Aufzonung im Kanton Zürich?

Die Gemeinde legt den Satz in ihrer Bau- und Zonenordnung fest, höchstens 40 Prozent. Bemessungsgrundlage ist der Mehrwert abzüglich CHF 100’000. Bei einem Mehrwert von CHF 648’000 und einem Satz von 40 Prozent ergibt das rund CHF 219’000 (§ 19 Abs. 3 MAG).

Gilt die Abgabe auch für kleine Grundstücke?

Nein. Jede Gemeinde legt eine Freifläche von 1’200 bis 2’000 m² fest; kleinere Grundstücke sind vom kommunalen Ausgleich ausgenommen. Übersteigt der Mehrwert eines solchen Grundstücks jedoch CHF 250’000, wird die Abgabe trotzdem erhoben (§ 19 Abs. 2 und 4 MAG).

Was ist der Unterschied zwischen Aufzonung und Umzonung?

Eine Aufzonung verbessert die Nutzungsmöglichkeiten innerhalb der Bauzone, etwa von W2 auf W4. Eine Umzonung weist eine Bauzone einer anderen Bauzonenart zu, etwa von Gewerbe zu Wohnen. Beide lösen den kommunalen Ausgleich aus; die Umzonung in eine Zone für öffentliche Bauten ist dagegen kantonal geregelt (§ 1 und § 2 MAG).

Kann die Gemeinde statt der Abgabe einen Vertrag abschliessen?

Ja. Der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge ist zulässig und darf von der rechnerischen Abgabe abweichen, etwa durch Beiträge an Freiräume, Infrastruktur oder preisgünstigen Wohnraum (§ 19 Abs. 6 und § 21 MAG).

Wann muss die Abgabe bezahlt werden?

Nicht bei der Aufzonung selbst, sondern erst bei der Baufreigabe oder beim Verkauf des Grundstücks. Bis dahin wird die festgesetzte Abgabe im Grundbuch angemerkt und der Teuerung angepasst (§ 7, § 8 und § 10 MAG).