Baugesuche mit KI vorprüfen: Vollständigkeit, Regelbauweise, ÖREB und Fachkarten in einer Prüfliste mit Fundstellen

Was die Vorprüfung leistet und was nicht

Die Vorprüfung eines Baugesuchs ist die Arbeit, die eine Bauverwaltung in den ersten Tagen nach dem Eingang leistet: Ist das Dossier vollständig? Passt das Vorhaben in die Zone? Welche Fachstellen müssen angehört werden? Welche Fristen laufen? Sie entscheidet nichts, aber sie bestimmt, wie gut der Rest des Verfahrens läuft; vergessene Fachkarten und übersehene Baulinien kosten Monate.

Was KI mit Fachanbindung leistet: Sie fragt für den Standort den ÖREB-Kataster, den Zonenplan und die kantonalen Fachkarten ab, zieht die Regelbauweise der Zone aus dem Baureglement, vergleicht die Masse des Vorhabens damit, prüft bei eingereichten Plänen die Vollständigkeit gegen die kantonalen Vorgaben und schreibt alles in eine Prüfliste mit Befund, Rechtsgrundlage und Quelle. Dazu rechnet sie die Fristen (Publikation, Einsprache, Behandlung) und nennt das Verfahren. Das dauert Minuten statt Stunden, und es ist jedes Mal vollständig.

Was sie nicht leistet: Sie liest Pläne nicht zuverlässiger als ein Mensch; Werte müssen aus Kotierungen und Formular stammen, nie geschätzt oder «abgegriffen» ohne Vermerk. Sie prüft keine Erschliessung, keinen Brandschutz, keine Hindernisfreiheit, kein Privatrecht. Sie kennt die Praxis der Gemeinde nicht, keine mündlichen Zusagen, keine laufenden Revisionen ausser denen, die im kantonalen Zonenplan sichtbar sind. Und sie entscheidet nicht: Jeder Befund ist eine Frage an die Fachperson, kein Urteil.

Für wen: Bauverwaltungen, die Gesuche entgegennehmen; Planungsbüros, die Gemeinden in der Baubewilligung unterstützen oder eigene Projekte vor der Eingabe prüfen; Architekturbüros vor der Eingabe; Einsprecherinnen, die wissen wollen, wo ein Gesuch angreifbar ist. Die Werkzeuge sind dieselben, die Rolle im Prompt ist eine andere.

Drei Stufen: Vollständigkeit, Masse, Standort

Stufe 1, Vollständigkeit des Dossiers. Das Werkzeug «Plandossier prüfen» nimmt die Liste der eingereichten Unterlagen (Formular, Unterschriften, Situationsplan, Grundrisse, Schnitte, Fassaden, Umgebungsplan, Kanalisation, Energienachweis, Ziffernberechnung, Parkierungsnachweis, Brandschutz, Lärm- und Naturgefahrennachweis, Grundbuchauszug, Fotos, Ausnahmebegründung, Materialien und Farben) und prüft sie gegen die kantonalen Vorgaben mit Fundstelle; detailliert für Luzern, Zürich, Bern, Aargau und St. Gallen, grundlegend für die übrigen Kantone. Dazu die Planinhalte: Massstab, Nordpfeil, Vermassung, Höhenkoten, massgebendes und neues Terrain, Farbcode bei Umbauten, Plankopf, Schnittlage, Raumnutzung, Nachführungsgeometer. Ergebnis: fehlende Unterlagen und Mängel, die vor der Publikation nachgefordert werden.

Stufe 2, Masse gegen die Regelbauweise. Die Werte aus den Plänen (Gesamthöhe, Fassadenhöhen, Vollgeschosse, Gebäudelänge, Grenzabstand, Geschossflächenziffer oder Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer, Wohnanteil, Wohnungen, Parkplätze) werden je mit Quelle (Plan, Nummer, Seite) erfasst und gegen die Masse der Zone aus dem Baureglement geprüft: konform, nicht konform oder nicht prüfbar je Kriterium, mit Paragraf. Widersprüche zwischen Plänen werden gemeldet, wenn derselbe Wert in zwei Plänen verschieden steht. Das Baureglement-Korpus des SPEKTRUM MCP umfasst Stand November 2026 2'078 Gemeinden mit erfassten Masstabellen in allen 26 Kantonen; fehlt eine Gemeinde, meldet das Werkzeug «nicht erfasst» und liefert orientierende kantonale Werte oder den Link zum Reglement.

Stufe 3, Standortprüfung. Für die Parzelle werden ÖREB-Beschränkungen, Zone und Nutzung, Naturgefahren, Gewässerschutz und Erdwärme, belastete Standorte, Lärmempfindlichkeit gegen den Strassenlärmkataster, Denkmalschutz und Archäologie, Sondernutzungsplanung, Planungszonen und Baulinien, Wald und Fruchtfolgeflächen, Energieplanung und Solarpotenzial, Parkierung und die Bundesinventare abgefragt. Jeder Punkt erhält Befund, Rechtsgrundlage (PBG, USG, LSV, GSchG, WaG, NHG, kantonale Erlasse) und Quelle mit Datensatzkennung. Dazu kommt die Geltung: Liegt die Parzelle in einer Planungszone, einem Gestaltungsplanperimeter oder in einer Zone mit laufender Revision, gilt jedes «ok» nur unter Vorbehalt, und das Werkzeug sagt das zuerst.

Alle drei Stufen münden in eine Prüfliste als Markdown, die in die Akten geht, und in den Entwurf des Bauentscheids, wenn die Behörde ihn will: Bewilligung, Bewilligung mit Auflagen, Abweisung oder Nichteintreten, mit Erwägungen, Dispositiv und Rechtsmittelbelehrung, Marker [ERGÄNZEN], [PRÜFEN] und [ENTSCHEID BEHÖRDE] inklusive. Das Wort «bewilligungsfähig» kommt im Entwurf nicht vor; das sagt die Behörde.

Beispiel: Mehrfamilienhaus in Hochdorf, dreizehn Prüfpunkte

Für diese Seite haben wir ein fiktives Vorhaben durch das Werkzeug «Baugesuch vorprüfen» laufen lassen: Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen an der Kannenbühlstrasse 15 in Hochdorf, drei Vollgeschosse, Flachdach, Gesamthöhe 11,5 m, Fassadenhöhe 10,5 m, Gebäudelänge 26 m, Grenzabstand 4 m, Überbauungsziffer 0,22, sechs Parkplätze, Wärmepumpe mit Erdsonde. Das Werkzeug verortet die Adresse über den amtlichen Kataster (Parzelle 962, Kanton Luzern) und liefert dreizehn Prüfpunkte:

• Geltung zuerst: gilt. Grundordnung in Kraft, keine Überlagerung durch Sondernutzungsplan, Planungszone oder laufende Änderung im ÖREB-Kataster; das Bau- und Zonenreglement von Hochdorf (Urnenabstimmung 29. November 2020, vom Regierungsrat am 15. Juni 2021 genehmigt, Begriffe nach IVHB) ist im Korpus erfasst.
• Zone und Nutzung: ok. Wohnzone B («Wohnzone bis 14 m») nach ÖREB-Nutzungsplanung und kantonalem Zonenplan, Rechtsstatus in Kraft (§ 36 ff. PBG LU, Art. 22 Abs. 2 RPG). Ob ein Mehrfamilienhaus der Zweckbestimmung entspricht, ist als [FACHENTSCHEID] markiert; in einer Wohnzone eine Formsache, aber das Werkzeug entscheidet es nicht.
• Regelbauweise: ok. Gesamthöhe 11,5 m bei zulässigen 13,5 m, Überbauungsziffer 0,22 bei zulässigen 0,24, je mit Quelle Baureglement-Korpus. Für Grenzabstand (Art. 8 Abs. 3 BZR), Gebäudelänge und Wohnanteil führt die Masstabelle der Zone keine Zahl; das Werkzeug meldet «nicht prüfbar» und überlässt diese Masse der Fachperson, statt sie zu raten. Dazu listet es die Sonderregeln der Zone: Höhen talseitig, Reduktion bei Abgrabungen, Terrassenhäuser, Zusatz-Überbauungsziffer für Nebenbauten.
• ÖREB-Beschränkungen: abklären. Lärmempfindlichkeitsstufe II und statische Waldgrenze «in Bauzonen» sind eingetragen; beides mit Link auf den verbindlichen Auszug.
• Naturgefahren: ok. Innerhalb des Perimeters der Gefahrenkarte, am Standort keine Gefahrenstufe kartiert (§ 146 PBG LU).
• Gewässerschutz und Erdwärme: ok. Übriger Bereich, Erdwärmenutzung zulässig; die gewässerschutzrechtliche Bewilligung der Erdsonde ist mit dem Gesuch zu beantragen (Art. 19 f. GSchG).
• Belastete Standorte, Denkmalschutz und Archäologie, Sondernutzungsplanung und Baulinien: ok, kein Eintrag am Standort, je mit kantonaler Datensatzkennung.
• Lärmschutz: ok. Keine Ermittlungspunkte des Strassenlärmkatasters im Umkreis von 30 m; ES II mit Immissionsgrenzwerten 60/50 dB(A) (Art. 22 USG, Art. 31 LSV).
• Wald und Fruchtfolgeflächen: ok, FFF ausgeschlossen wegen Siedlungsgebiet.
• Energie: ok. Kein Massnahmengebiet für ein thermisches Netz; die Wärmepumpe ist gegen Energieplanung und Energiereglement zu prüfen; Solarpotenzial der Dachflächen ausgewiesen (KEnG LU, Art. 18a RPG).
• Parkierung: ok. Grenzbedarf nach VSS 40 281 orientierend 6,6 Parkfelder, Bereich 5 bis 7 bei ÖV-Güteklasse D, geplant 6; das kommunale Parkplatzreglement ist als [PRÜFEN] markiert, weil es im Korpus nicht hinterlegt ist.
• Bundesinventare: ok, 45 Bundeslayer ohne Befund (Art. 5 ff. NHG).

Das Ganze dauert unter einer Minute und endet mit dem Hinweis, dass die Vorprüfung eine Arbeitshilfe ist: Massgebend bleiben ÖREB-Auszug, Zonenplan und Reglement, die Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen und der Bauentscheid. Für die Bauverwaltung heisst das: Das Dossier kann publiziert werden, die beiden offenen Punkte (Lärmnachweis bei ES II, Parkplatzreglement) stehen am ersten Tag mit Paragraf und Datensatz auf dem Tisch.

Das Vorhaben ist erfunden, die Abfrage echt (1. November 2026, Herkunftsvermerk des SPEKTRUM MCP). Dieselbe Abfrage für eine Parzelle in einer Planungszone liefert zuerst den Vorbehalt nach Art. 27 RPG und einen Konflikt; eine Gesamthöhe von 11,5 m in der benachbarten Wohnzone C mit zulässigen 10,5 m wird als nicht konform gemeldet. Das Werkzeug sagt, was es weiss, und markiert, was es nicht weiss.

Regeln für den Einsatz in Bauverwaltung und Büro

Werte nur aus Plänen und Formular. Jeder Wert trägt Quelle (Plan, Nummer, Seite) und Art (kotiert, berechnet, aus Formular, abgegriffen). Abgegriffene Werte sind als solche markiert; geschätzt wird nicht. Fehlt ein Wert, bleibt er leer und erscheint als Mangel.

Befund ist Frage, nicht Urteil. «ok» heisst: in den abgefragten Daten kein Hinweis auf einen Konflikt; «abklären» heisst: Fachstelle oder Reglement fragen; «Konflikt» heisst: Hinweis auf eine Verletzung, die zu beurteilen ist; «nicht prüfbar» heisst: Daten fehlen. Die Beurteilung bleibt bei der Fachperson, der Entscheid bei der Behörde.

Geltung zuerst lesen. Planungszone, Gestaltungsplan, laufende Revision: Wenn das Werkzeug «unter Vorbehalt» sagt, gilt kein «ok» ohne Rücksprache mit der Planung.

Pseudonyme. Gesuchstellende, Grundeigentümer und Einsprechende werden in Prompt und Entwurf als Pseudonyme geführt; die Zuordnung bleibt in den Akten der Gemeinde. Das deckt kantonales Datenschutzrecht und Amtsgeheimnis ab und kostet nichts.

Massgebende Quellen bleiben massgebend. ÖREB-Auszug, Zonenplan, Reglement, Fachstellen, Bauentscheid. Die Prüfliste ist Arbeitshilfe mit Herkunftsvermerk; sie geht in die Akten, ersetzt aber keine amtliche Auskunft.

Entscheidentwurf mit Markern. Der Entwurf des Bauentscheids enthält [ERGÄNZEN], [PRÜFEN] und [ENTSCHEID BEHÖRDE]; sie werden aufgelöst, bevor die zuständige Person unterschreibt. Auflagen und Bedingungen tragen Fundstellen.

Fristen aus dem Werkzeug, nicht aus dem Kopf. Publikation, Einsprachefrist, Behandlungsfrist je Kanton über «Baugesuch-Fristen», mit Datum und Rechtsgrundlage; der Ratgeber zur Einsprache erklärt die Fristen im Detail.

Transparenz gegenüber Gesuchstellenden. Ein Satz im Schreiben zur Vollständigkeit genügt: Die Vorprüfung erfolgte mit Unterstützung eines KI-Werkzeugs; massgebend ist der Bauentscheid.

Vorprüfung in zehn Punkten

Was die Prüfliste abdeckt und was die Fachperson danach tut:

• Standort verortetAdresse oder Koordinaten, E-GRID, Parzelle, Gemeinde, Kanton aus dem amtlichen Kataster.
• Geltung geprüftPlanungszone, Sondernutzungsplan, laufende Revision; «unter Vorbehalt» bedeutet Rücksprache mit der Planung.
• Dossier vollständigUnterlagen und Planinhalte gegen die kantonalen Vorgaben mit Fundstelle; Fehlendes vor der Publikation nachfordern.
• Werte mit Quelle erfasstJe Mass Plan, Nummer, Seite und Art; nichts geschätzt; Widersprüche zwischen Plänen gemeldet.
• Masse gegen RegelbauweiseKonform, nicht konform, nicht prüfbar je Kriterium mit Paragraf; bei «nicht erfasst» von Hand gegen das Reglement.
• ÖREB und FachkartenNaturgefahren, Gewässerschutz, Altlasten, Lärm, Denkmalschutz, Wald, FFF, Energie, Inventare mit Datensatzkennung.
• Fachstellen bestimmtAus den Befunden «abklären» und «Konflikt» die anzuhörenden kantonalen und kommunalen Stellen ableiten.
• Verfahren und FristenOrdentlich oder vereinfacht; Publikation, Einsprachefrist, Behandlungsfrist mit Datum und Rechtsgrundlage.
• Prüfliste in die AktenMarkdown mit Herkunftsvermerk und Datum; Transparenzsatz an die Gesuchstellenden.
• Entscheid bei der BehördeEntwurf mit Markern, Auflagen mit Fundstelle; Unterschrift erst nach Auflösung aller Marker.

Die Werkzeuge der Vorprüfung im SPEKTRUM MCP

Was jedes Werkzeug beantwortet, was es braucht und wo seine Grenze liegt:

Werkzeugbeschreibungen SPEKTRUM MCP, Stand 1. November 2026; Korpusumfang aus der Übersicht «Baureglement abfragen» (2'078 Gemeinden). Alle Ergebnisse sind Arbeitshilfen.

Vom Eingang zum Entscheidentwurf in sieben Schritten

So setzt eine Bauverwaltung die KI-gestützte Vorprüfung ein:

1. Eingang erfassen Adresse, Vorhaben, Dokumentliste; Gesuchstellende als Pseudonym; Eingangsdatum für die Fristen.
2. Vollständigkeit prüfen «Plandossier prüfen» Stufe 1; fehlende Unterlagen und Planmängel mit Fundstelle nachfordern, bevor publiziert wird.
3. Werte aus den Plänen erfassen Die Fachperson liest Höhen, Geschosse, Abstände, Ziffern aus den Plänen, je mit Plan, Nummer, Seite; abgegriffene Werte markieren.
4. Standort und Masse prüfen «Baugesuch vorprüfen» mit den Werten; Geltung lesen, Befunde durchgehen, Fachstellen aus «abklären» und «Konflikt» ableiten.
5. Publizieren und Fristen setzen «Baugesuch-Fristen» für Publikation und Einsprachefrist; Fristen in die Akten und den Kalender.
6. Fachstellen und Einsprachen Stellungnahmen einholen; Einsprachen mit Rügen erfassen, Legitimation prüfen, privatrechtliche Rügen trennen.
7. Entscheid entwerfen und beschliessen «Bauentscheid entwerfen» mit Vorprüfung, Stellungnahmen und Einsprachen; Marker auflösen, Auflagen mit Fundstelle, Beschluss und Unterschrift durch die zuständige Behörde.

Häufige Fragen

Quellen

• Art. 22 RPG, BaubewilligungBewilligungspflicht, Zonenkonformität, Erschliessung als Voraussetzungen.
• Art. 27 RPG, PlanungszonenInnerhalb von Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
• Art. 31 LSV, Baubewilligungen in lärmbelasteten GebietenEinhaltung der Immissionsgrenzwerte, Massnahmen, Ausnahmen.
• ÖREB-KatasterKataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen; verbindlicher Auszug je Parzelle.
• SPEKTRUM MCP: Werkzeuge für Baugesuch und BaubewilligungBaugesuch vorprüfen, Plandossier prüfen, Zonenkonformität, Baureglement, Fristen, Bauentscheid; Nutzungsbedingungen.
• Baubewilligung: Verfahren, Fristen, Kosten (spekt.ch/wissen)Der Ratgeber zum Verfahren aus Sicht der Raumentwicklung.