Mehrwertausgleich · Für Gemeinden

Kommunaler Mehrwertausgleich: Leitfaden für Gemeinden

Jede Zürcher Gemeinde muss den Ausgleich bei Auf- und Umzonungen in ihrer Bau- und Zonenordnung regeln, spätestens bis zum 1. März 2028. Welche Entscheide anstehen, wie das Verfahren läuft und was mit den Erträgen geschieht.

Stand: 15. Oktober 2026 · Andreas Rupf, Raumplaner · Grundlage: Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), Fassung in Kraft seit 1. August 2026

Was in die Bau- und Zonenordnung gehört

Sechs Punkte, die der Gemeinderat der Gemeindeversammlung oder dem Parlament vorlegen muss.

Abgabesatz

Zwischen 0 und 40 Prozent des um CHF 100’000 gekürzten Mehrwerts (§ 19 Abs. 3 MAG). Der Satz gilt für Auf- und Umzonungen; Einzonungen bleiben Sache des Kantons.

Freifläche

Eine Fläche zwischen 1’200 und 2’000 m². Kleinere Grundstücke sind ausgenommen, ausser der Mehrwert übersteigt CHF 250’000 (§ 19 Abs. 2 und 4 MAG).

Städtebauliche Verträge

Die BZO kann den Ausgleich über Verträge zulassen. Gegenstand können Infrastruktur, öffentlicher Raum, Schulen, preisgünstiger Wohnraum, Überbauungsfristen oder Kaufrechte sein (§ 19 Abs. 6 und § 21 MAG).

Fonds

Die Erträge fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und sind zweckgebunden für Planungsmassnahmen nach Art. 3 Abs. 3 RPG (§ 23 MAG). Ein Fondsreglement regelt Zuständigkeit und Verwendung.

Verfahren

Die Gemeinde bemisst, setzt fest und bezieht die Abgabe (§ 20 MAG). Festsetzung mit Verfügung nach Inkrafttreten der Planung, Anmerkung im Grundbuch, gesetzliches Pfandrecht (§ 24 MAG), Rekurs ans Baurekursgericht (§ 25 MAG).

Frist

Die Gemeinden ändern ihre Bau- und Zonenordnungen bis zum 1. März 2028 (§ 29 Abs. 4 MAG in der Fassung vom 26. Januar 2026, in Kraft seit 1. August 2026).

Ablauf in der Gemeinde

1. Mehrwerte abschätzen. Bevor der Satz festgelegt wird, lohnt sich ein Blick auf die laufende oder geplante Ortsplanungsrevision: Welche Auf- und Umzonungen stehen an, welche Grundstücke liegen über der Freifläche, welche Mehrwerte sind realistisch? SPEKTRUM berechnet solche Abschätzungen für ganze Gebiete mit der kantonalen Formelbewertung und den Geodaten des Kantons.

2. Satz, Freifläche und Vertragsoption festlegen. Die drei Stellschrauben bestimmen, wie viel in den Fonds fliesst und wie attraktiv Innenentwicklung bleibt. Gemeinden mit vielen kleinen Parzellen sollten die Freifläche bewusst wählen, weil sie darüber entscheidet, welcher Anteil der Aufzonungen überhaupt erfasst wird.

3. BZO-Bestimmung und Fondsreglement beschliessen. Die Regelung gehört in die Bau- und Zonenordnung und durchläuft das ordentliche Verfahren mit Vorprüfung, öffentlicher Auflage, Beschluss der Legislative und Genehmigung durch den Kanton. Das Fondsreglement kann der Gemeinderat je nach Gemeindeordnung selbst erlassen.

4. Vollzug organisieren. Wer bemisst, wer verfügt, wer meldet Baufreigaben und Handänderungen (§ 11 MAG), wer führt die Grundbuchanmerkungen nach? In kleineren Gemeinden übernimmt dies meist die Bauverwaltung mit externer Unterstützung bei der Bewertung.

Zwei Beispiele aus der Praxis

Beispiel

Aufzonung eines Quartiers, 12 Grundstücke

Grundstücke über der Freifläche: 7 von 12
Mehrwert gesamt der 7 Grundstücke: ~CHF 3’100’000
Abzug 7 × CHF 100’000: − CHF 700’000
Bemessungsgrundlage: CHF 2’400’000
Fondsertrag bei 40 %: ~CHF 960’000
Fondsertrag bei 20 %: ~CHF 480’000

Fällig wird der Ertrag erst bei Überbauung oder Verkauf, oft über Jahre verteilt.

Beispiel

Gestaltungsplan mit städtebaulichem Vertrag

Mehrwert gemäss Bewertung: ~CHF 1’200’000
Rechnerische Abgabe 40 %: ~CHF 440’000
Vertraglich vereinbart: Quartierpark 2’000 m², öffentlicher Durchgang, 20 % preisgünstige Wohnungen
Ausgleich im Vertrag darf von der Abgabe abweichen (§ 19 Abs. 6)
Vertrag wird mit dem Gestaltungsplan aufgelegt und im Grundbuch angemerkt (§ 22)

Dritte können den Vertrag wie die Planungsmassnahme anfechten (§ 25 Abs. 3).

Häufige Fragen

Müssen alle Zürcher Gemeinden den Mehrwertausgleich in der BZO regeln?

Ja. § 19 MAG verpflichtet die Gemeinden, den Ausgleich bei Auf- und Umzonungen in der Bau- und Zonenordnung zu regeln. Die Frist dafür wurde mit der Gesetzesänderung vom 26. Januar 2026 auf den 1. März 2028 verlängert (§ 29 Abs. 4 MAG). Ein Verzicht ist nach dem Bundesgerichtsurteil «Meikirch» nicht zulässig.

Welchen Satz soll die Gemeinde wählen?

Das Gesetz lässt 0 bis 40 Prozent zu. Ein hoher Satz stärkt den Fonds für Freiräume und Infrastruktur, kann aber Innenentwicklung bremsen, wo die Mehrwerte knapp sind. Viele Gemeinden begleiten die Wahl mit einer Abschätzung der zu erwartenden Mehrwerte aus der laufenden Ortsplanungsrevision.

Wofür darf die Gemeinde das Geld verwenden?

Die Erträge fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und sind für kommunale Planungsmassnahmen nach Art. 3 Abs. 3 RPG bestimmt, etwa Aufwertung des öffentlichen Raums, Freiräume, Verkehrsinfrastruktur oder Massnahmen der Innenentwicklung (§ 23 MAG). Für den allgemeinen Haushalt sind sie nicht verfügbar.

Wie bemisst die Gemeinde den Mehrwert?

Mit der schematischen, formelmässigen Bewertung, die die kantonale Direktion gegen eine Nutzungsgebühr bereitstellt (§ 20 Abs. 2 MAG). Die Gemeinde setzt die Abgabe nach Inkrafttreten der Planung mit Verfügung fest, merkt sie im Grundbuch an und bezieht sie bei Fälligkeit.

Was passiert mit bestehenden Regelungen und Verträgen?

Frühere Ausgleichsregelungen oder auf Übung beruhende Instrumente sind seit dem Inkrafttreten des MAG nicht mehr anwendbar, bis die Gemeindelegislative eine Regelung nach § 19 beschlossen hat. Rechtsgültige städtebauliche Verträge bleiben bestehen (§ 29 Abs. 2 MAG).