Mehrwertausgleich · Kanton Zürich

Freibetrag, Freifläche und Fälligkeit beim Mehrwertausgleich

Nicht jeder Planungsvorteil löst eine Abgabe aus, und keine Abgabe muss sofort bezahlt werden. Was das Zürcher Mehrwertausgleichsgesetz bei Schwelle, Abzug, Freifläche, Fälligkeit und Verjährung vorsieht, mit Rechenbeispielen.

Stand: 15. Oktober 2026 · Andreas Rupf, Raumplaner · Grundlage: Mehrwertausgleichsgesetz Kanton Zürich (MAG, LS 700.9), Fassung in Kraft seit 1. August 2026

Freibetrag und Schwelle: Kanton und Gemeinde rechnen verschieden

Der Kanton kennt eine Schwelle, die Gemeinde einen Abzug. Das macht bei kleineren Mehrwerten einen grossen Unterschied.

Kantonal · Einzonung

Schwelle CHF 30’000

Abgabe: 20 % des Mehrwerts (§ 4 Abs. 1)
Unter CHF 30’000 Mehrwert: keine Abgabe (§ 4 Abs. 2)
Ab CHF 30’000: der ganze Mehrwert ist abgabepflichtig
Zusammengehörende Grundstücke: Summe der Mehrwerte zählt (§ 4 Abs. 3)
Abzug für landwirtschaftliche Ersatzbaute innert 3 Jahren (§ 3 Abs. 3)
Beispiel: Mehrwert CHF 28’000 → Abgabe CHF 0; Mehrwert CHF 40’000 → Abgabe CHF 8’000

Kommunal · Auf- und Umzonung

Abzug CHF 100’000 und Freifläche

Abgabe: bis 40 % des um CHF 100’000 gekürzten Mehrwerts (§ 19 Abs. 3)
Freifläche 1’200 bis 2’000 m²: kleinere Grundstücke ausgenommen (§ 19 Abs. 2)
Ausnahme: Mehrwert über CHF 250’000 wird trotzdem erfasst (§ 19 Abs. 4)
Abzug von Planungskosten für Siedlungsqualität (§ 19 Abs. 5)
Beispiel: Mehrwert CHF 150’000, Satz 40 % → (150’000 − 100’000) × 40 % = CHF 20’000
Beispiel: 900 m² bei Freifläche 1’200 m², Mehrwert CHF 180’000 → keine Abgabe

Fälligkeit: festgesetzt wird früh, bezahlt wird spät

Die Abgabe wird mit dem Inkrafttreten der Planungsmassnahme geschuldet und von der Direktion beziehungsweise der Gemeinde mit Verfügung festgesetzt. Die rechtskräftige Abgabe wird im Grundbuch angemerkt, und das Gemeinwesen erhält ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück (§ 7, § 9 und § 24 MAG).

Fällig wird sie erst, wenn der Planungsvorteil realisiert wird: bei der Überbauung mit der Baufreigabe oder einer nachträglichen Baubewilligung, bei etappierten Vorhaben im Verhältnis der freigegebenen Etappe und spätestens zehn Jahre nach der ersten Baufreigabe, beim Verkauf mit dem Übergang des Eigentums oder des Baurechts. Geringfügige bauliche Massnahmen lösen keine Fälligkeit aus; Erbgang, Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung und Schenkung gelten nicht als Veräusserung (§ 10 MAG). Beim Verkauf eines Teils des Grundstücks wird die Abgabe anteilig fällig.

Bis zur Fälligkeit wird die Abgabe nach dem Landesindex der Konsumentenpreise der Teuerung angepasst, ab Fälligkeit mit dem Ausgleichszins verzinst. Bei besonderen Verhältnissen sind Stundung und Ratenzahlung möglich (§ 8 und § 12 MAG). Baubehörden, Notariate und Grundbuchämter melden Baufreigaben und Handänderungen (§ 11 MAG). Die Forderung verjährt 15 Jahre nach Ablauf des Fälligkeitsjahres (§ 13 MAG).

Was Grundeigentümer sonst noch wissen sollten

Grundstückgewinnsteuer

Die bezahlte Mehrwertabgabe gilt bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung und wird vom steuerbaren Gewinn abgezogen (Art. 5 Abs. 1sexies RPG). Eine Doppelbelastung ist damit ausgeschlossen.

Rechtsnachfolge

Geht das Grundstück ohne Fälligkeit über, etwa durch Erbgang, übernimmt die Rechtsnachfolgerin die Abgabepflicht und haftet solidarisch bis zum Wert des empfangenen Grundstückteils (§ 6 MAG).

Rechtsschutz

Festsetzung und Bezug können beim Baurekursgericht angefochten werden. Rügen gegen die Festsetzung müssen sofort erhoben werden; beim späteren Bezug sind sie ausgeschlossen (§ 25 MAG).

Häufige Fragen

Ab welchem Mehrwert wird die kantonale Abgabe erhoben?

Bei Einzonungen erhebt der Kanton 20 Prozent des Mehrwerts. Beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30’000, wird keine Abgabe erhoben. Das ist eine Schwelle: Ab CHF 30’000 ist der ganze Mehrwert abgabepflichtig (§ 4 MAG).

Wie funktioniert der Abzug von CHF 100’000 bei der Gemeinde?

Anders als beim Kanton wird beim kommunalen Ausgleich der Mehrwert um CHF 100’000 gekürzt, bevor der Satz angewendet wird. Bei einem Mehrwert von CHF 150’000 und 40 Prozent beträgt die Abgabe deshalb CHF 20’000, nicht CHF 60’000 (§ 19 Abs. 3 MAG).

Was ist die Freifläche?

Eine Grundstücksgrösse von 1’200 bis 2’000 m², die jede Gemeinde in der BZO festlegt. Kleinere Grundstücke sind vom kommunalen Ausgleich ausgenommen, ausser ihr Mehrwert übersteigt CHF 250’000 (§ 19 Abs. 2 und 4 MAG). Für die kantonale Abgabe bei Einzonungen gibt es keine Freifläche.

Wann wird die Abgabe fällig?

Bei der Überbauung mit der Baufreigabe oder einer nachträglichen Baubewilligung, bei etappierten Vorhaben anteilig und spätestens zehn Jahre nach der ersten Etappe. Beim Verkauf mit dem Eigentumsübergang. Erbgang, Erbvorbezug, güterrechtliche Auseinandersetzung und Schenkung lösen keine Fälligkeit aus (§ 10 MAG).

Ist die Mehrwertabgabe bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar?

Ja. Nach Art. 5 Abs. 1sexies RPG wird die bezahlte Abgabe bei der Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn abgezogen. Der Kanton Zürich hat das Steuergesetz mit dem MAG entsprechend angepasst (§ 28 MAG).

Verjährt die Abgabe?

Die Forderung verjährt 15 Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem sie fällig wurde (§ 13 MAG). Bis zur Fälligkeit wird sie der Teuerung angepasst, danach verzinst; in besonderen Fällen sind Stundung und Raten möglich (§ 8 und § 12 MAG).