Mehrwertabgabe in Bern und Aargau: Satz, Freigrenze, Fälligkeit, Verfahren und Rechenbeispiel

Was der Bund vorgibt und was er den Kantonen lässt

Art. 5 RPG verlangt seit 2014 einen Mindestausgleich: Wer Land neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen bekommt, gibt mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils ab, fällig bei Überbauung oder Verkauf. Der Ertrag ist zweckgebunden für Entschädigungen bei materieller Enteignung und für weitere Massnahmen der Raumplanung, insbesondere Verdichtung und Aufwertung der Siedlung. Die bezahlte Abgabe ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung abziehbar, damit derselbe Gewinn nicht zweimal belastet wird.

Ob auch Um- und Aufzonungen innerhalb der Bauzone auszugleichen sind, war lange umstritten. Das Bundesgericht leitete 2021 aus Art. 5 Abs. 1 RPG eine Pflicht ab, auch solche erheblichen Vorteile zu erfassen; ein Verzicht sei bundesrechtswidrig (BGE 147 I 225, 1C_233/2021, zum Berner Recht). Mit der zweiten RPG-Revision hat das Parlament Art. 5 Abs. 1 auf den 1. Juli 2025 ergänzt: Die Mindestanforderungen richten sich allein nach den Absätzen 1bis bis 1sexies, also nach der Einzonung. Seither ist der Ausgleich von Um- und Aufzonungen wieder Sache der Kantone. Bern lässt ihn den Gemeinden offen, der Aargau regelt ihn ausschliesslich vertraglich.

Das Aargauer Verwaltungsgericht hat ein kommunales Reglement, das Um- und Aufzonungen ausklammerte, noch nach altem Recht geschützt (WNO.2023.3). Wer heute ein Reglement erlässt, hat Spielraum; wer eine laufende Planung abschliesst, muss prüfen, welche Fassung des Bundesrechts bei der öffentlichen Auflage galt.

Zwei weitere Vorgaben des Bundes prägen beide Kantone: der Abzug der Kosten einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute (Bern: Verwendung innert zwei Jahren, Aargau: innert drei Jahren) und die Möglichkeit, bei Gemeinwesen oder ungünstigem Erhebungsaufwand auf die Abgabe zu verzichten, die Bern als Freigrenze und der Aargau als Bagatellfall umgesetzt hat.

Bern: Reglement, Freigrenze, Fälligkeit bei Baubeginn

Bern hat den Ausgleich im Baugesetz verankert und den Gemeinden einen Rahmen gegeben. Die Pflicht trifft Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung einen Mehrwert erzielen (Art. 142 BauG). Die Gemeinde regelt den Ausgleich in einem Reglement; ein vom Gemeinderat unter Vorbehalt des fakultativen Referendums beschlossenes Reglement ist eine genügende gesetzliche Grundlage (100 2023 119). Ohne Reglement gilt der gesetzliche Satz von 20 Prozent bei Einzonungen.

Satz: Bei Einzonungen zwischen 20 und 50 Prozent nach Reglement. Bei Umzonungen (andere Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten) und Aufzonungen (bessere Nutzungsvorschriften) entscheidet die Gemeinde, ob und wie viel sie erhebt; das Gesetz nennt keine Obergrenze. Bei Materialabbau- und Deponiezonen wird der Ausgleich vertraglich vereinbart, und zwar vor dem Planungsbeschluss.

Bemessung: Verkehrswert des Landes unmittelbar vor und nach der Planänderung, mit anerkannten Methoden; andere Abzüge als die Ersatzbaute sind nicht zulässig (Art. 120b Abs. 4 BauV). Der Restwert bestehender Gebäude ist nicht zu diskontieren, weil die Fälligkeit erst bei Realisierung des Mehrwerts eintritt (100 2022 348).

Freigrenze: Unter 20'000 Franken Mehrwert wird bei Einzonungen keine Abgabe erhoben; dieselbe Grenze gilt für Um- und Aufzonungen, wenn das Reglement nichts anderes sagt. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 20'000 Franken ist der ganze Mehrwert abgabepflichtig.

Verfahren: Bei der öffentlichen Auflage informiert die Gemeinde die Betroffenen über die zu erwartende Abgabe; sobald die Planung rechtskräftig ist, verfügt sie den Betrag und eröffnet alle Verfügungen dem Amt für Gemeinden und Raumordnung. Bis zur Fälligkeit wird die Abgabe nach dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst. Fällig wird sie, wenn der Mehrwert realisiert wird: durch Überbauung, also beim Baubeginn nach Art. 2 Abs. 2 BewD, oder durch Veräusserung im Sinn von Art. 130 Steuergesetz. Teilüberbauung oder Teilverkauf lösen die Abgabe anteilsmässig aus, die Grundbuchämter melden fälligkeitsauslösende Geschäfte. Ein gesetzliches Grundpfandrecht entsteht mit Rechtskraft der Planung; Rechtsnachfolger haften solidarisch.

Verwendung: 90 Prozent der Erträge bleiben bei der planenden Gemeinde, 10 Prozent gehen an den Kanton; beide führen Spezialfinanzierungen und verwenden die Mittel nach Art. 5 Abs. 1ter RPG. Das Übergangsrecht ist strikt: Die Art. 142 bis 142f gelten für Planungen, deren Auflage nach dem 1. April 2017 begann; frühere Verträge über Mehrwertabgaben bleiben gültig, spätere sind nichtig.

Aargau: 20 Prozent kantonal, Verträge für Aufzonungen

Der Aargau kennt eine schlanke kantonale Lösung: eine Abgabe von 20 Prozent des Mehrwerts bei Einzonungen, die der Gemeinderat festsetzt und bezieht (§ 28a BauG). Gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb der Bauzonen aus einer Zone, in der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zugelassen war. Die Gemeinden dürfen den Satz auf höchstens 30 Prozent erhöhen. Für Um- und Aufzonungen innerhalb der Bauzone gibt es keine Abgabe; die Gemeinden können den Ausgleich solcher Planungsvorteile in verwaltungsrechtlichen Verträgen vereinbaren, etwa als Beitrag an Infrastruktur oder Freiraum. Keine Abgabe schulden Kanton, Gemeinden und Gemeindeverbände für Flächen öffentlicher Aufgaben; Flächen unter der forstlichen Ausgleichsabgabe sind ausgenommen. Mit- und Gesamteigentümer haften solidarisch.

Bagatellfall: Die Mehrwertabgabeverordnung befreit zwei Konstellationen von der Verfügung: wenn die Abgabe (nicht der Mehrwert) unter 5'000 Franken liegt, oder wenn die neu zonierte Fläche höchstens 80 m² misst und der Mehrwert unter 100'000 Franken bleibt. Die Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung ist abziehbar, wenn sie innert drei Jahren beschafft wird.

Verfahren: Bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanentwurfs orientiert der Gemeinderat über die voraussichtliche Höhe, gestützt auf eine Schätzung des kantonalen Steueramts. Die Festsetzungsverfügung ergeht, sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist; massgebend für Höhe und Abgabepflichtige ist der Genehmigungszeitpunkt, bei nötiger Landumlegung die Rechtskraft des Umlegungsplans. Gegen die Verfügung ist Einsprache möglich, danach Beschwerde ans Spezialverwaltungsgericht, das den Mehrwert mit voller Kognition prüft; eine Beschränkung auf Willkür verletzt Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG (WBE.2022.349). Das gesetzliche Pfandrecht besteht ab Genehmigung ohne Grundbucheintrag und geht allen eingetragenen Belastungen vor; der Gemeinderat meldet es nach Rechtskraft zur Eintragung an.

Bezug: Bei Veräusserung des Grundstücks oder mit Erteilung der Baubewilligung; bei bedingten Einzonungen erst, wenn die Einzonung definitiv ist. Der Gemeinderat kann den Bezug aufschieben, wenn die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten nur unwesentlich beansprucht werden. Eine spätere Änderung des Nutzungsplans begründet keinen Anspruch auf Rückerstattung.

Verwendung: Dem Kanton steht die Hälfte des Mindestsatzes zu, also 10 Prozentpunkte, unabhängig davon, ob die Gemeinde 20 oder 30 Prozent erhebt. Aus der kantonalen Spezialfinanzierung werden Entschädigungen der Gemeinden für materielle Enteignung bei Auszonungen gedeckt, die der Richtplan 2015 verlangt; seit 2026 auch Abbruchprämien nach Art. 5a RPG, begrenzt auf 1,5 Millionen Franken pro Jahr (§ 58a BauV). Die Bestimmungen sind trotz fehlender Legaldefinition des Planungsmehrwerts genügend bestimmt (WBE.2022.352).

Rechenbeispiel: dieselbe Einzonung in beiden Kantonen

Eine Gemeinde zont 2'000 m² Landwirtschaftsland in eine zweigeschossige Wohnzone ein. Verkehrswert vorher 8 Franken pro Quadratmeter (16'000 Franken), nachher als erschliessungsnahes Bauland 600 Franken pro Quadratmeter (1'200'000 Franken). Planungsbedingter Mehrwert: 1'184'000 Franken. Die Eigentümerin plant keine landwirtschaftliche Ersatzbaute.

Bern: Je nach Gemeindereglement 20 bis 50 Prozent, also zwischen 236'800 und 592'000 Franken; ohne Reglement 236'800 Franken. Die Freigrenze von 20'000 Franken ist weit überschritten. Die Gemeinde verfügt den Betrag nach Rechtskraft der Einzonung; er wird mit dem Landesindex fortgeschrieben und bei Baubeginn oder Verkauf fällig. 10 Prozent der Abgabe, bei 20 Prozent also 23'680 Franken, gehen an den Kanton.

Aargau: 20 Prozent, 236'800 Franken; erhöht die Gemeinde auf 30 Prozent, 355'200 Franken. Der Kanton erhält in beiden Fällen 10 Prozentpunkte des Mehrwerts, 118'400 Franken. Der Gemeinderat verfügt nach der Genehmigung durch den Regierungsrat, bezogen wird bei Verkauf oder Baubewilligung.

Vergleich: Bei gleichem Mindestsatz behält die Berner Gemeinde 213'120 Franken, die Aargauer Gemeinde 118'400 Franken. Erst mit dem Höchstsatz von 30 Prozent kommt die Aargauer Gemeinde auf 236'800 Franken. Bei einer Aufzonung derselben Parzelle von zwei auf vier Geschosse könnte die Berner Gemeinde eine Abgabe nach ihrem Reglement erheben, die Aargauer Gemeinde nur einen Vertrag abschliessen.

Grundstückgewinnsteuer: Verkauft die Eigentümerin später, zieht sie die bezahlte Mehrwertabgabe als Aufwendung vom steuerbaren Gewinn ab (Art. 5 Abs. 1sexies RPG). Die Abgabe ist keine Steuer, sondern eine kostenunabhängige Kausalabgabe; die Bewertung des Verkehrswerts vor der Planung ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt (WBE.2025.5).

Zürich rechnet anders: Dort erhebt der Kanton 20 Prozent bei Einzonungen, die Gemeinden können Um- und Aufzonungen mit bis zu 40 Prozent belasten, und die Freifläche beträgt 1'200 m². Die Zürcher Regeln sind auf den Seiten zum Mehrwertausgleich beschrieben.

Rechtsgrundlage

• Art. 5 RPG · Ausgleich und EntschädigungDas kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Planungsvorteile; die Mindestanforderungen stehen in Abs. 1bis bis 1sexies: mindestens 20 Prozent bei neu und dauerhaft eingezontem Boden, fällig bei Überbauung oder Veräusserung; Verwendung für Entschädigungen und Massnahmen der Raumplanung; Abzug der Kosten einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute; Verzicht möglich bei Gemeinwesen oder ungünstigem Erhebungsaufwand; Abzug der Abgabe bei der Grundstückgewinnsteuer.
• Art. 142 und 142a BauG BE · Grundsatz, Gegenstand und FreigrenzeAbgabepflicht für planungsbedingte Mehrwerte; Gemeinden regeln den Ausgleich in einem Reglement, ohne Reglement 20 Prozent bei Einzonungen; Gemeinwesen nur für Grundstücke ohne öffentlichen Zweck; Rechtsnachfolger haften solidarisch. Einzonung immer, Um- und Aufzonung nach Gemeindereglement; vertraglicher Ausgleich bei Materialabbau- und Deponiezonen; Freigrenze 20'000 Franken, die ohne andere Regelung auch für Um- und Aufzonungen gilt.
• Art. 142b BauG BE · Bemessung der MehrwertabgabeMehrwert = Differenz des Verkehrswerts mit und ohne Planänderung, mit anerkannten Methoden bestimmt; Kürzung um den Betrag, der innert zwei Jahren für eine landwirtschaftliche Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird; bei Einzonungen mindestens 20 und höchstens 50 Prozent; bei Um- und Aufzonungen Höhe nach Gemeindereglement.
• Art. 142c bis 142f BauG BE · Fälligkeit, Verfahren, Grundpfandrecht, VerteilungFällig bei Überbauung (Baubeginn nach Art. 2 Abs. 2 BewD) oder Veräusserung, bei Teilen anteilsmässig, Grundbuchämter melden; die Gemeinde informiert bei der Auflage, verfügt nach Rechtskraft, Teuerung nach Landesindex bis zur Fälligkeit; gesetzliches Grundpfandrecht ab Rechtskraft der Planung; Erträge 90 Prozent Gemeinde, 10 Prozent Kanton, Spezialfinanzierungen.
• Art. 120b BauV BE · Ausgleich von PlanungsvorteilenEröffnung aller Verfügungen an das Amt für Gemeinden und Raumordnung; keine Abzüge vom Mehrwert ausser Ersatzbaute und Vertragsregelung bei Abbau- und Deponiezonen; Nichterhebung wird vom Gemeinderat verfügt.
• § 28a BauG AG · Mehrwertabgabe Aargau20 Prozent des Mehrwerts bei Einzonung; gleichgestellt die Umzonung aus einer Zone mit Bauverbot oder nur öffentlicher Nutzung; Gemeinden können auf höchstens 30 Prozent erhöhen und in verwaltungsrechtlichen Verträgen den Ausgleich anderer Planungsvorteile vereinbaren; keine Abgabe für Kanton, Gemeinden und Gemeindeverbände bei öffentlichen Aufgaben und für Flächen unter der forstlichen Ausgleichsabgabe.
• §§ 28b bis 28d BauG AG · Festsetzung, Grundpfandrecht, BezugOrientierung bei der Auflage aufgrund der Schätzung des Steueramts; Verfügung nach Genehmigung des Nutzungsplans, massgebend der Genehmigungszeitpunkt; Einsprache, dann Beschwerde ans Spezialverwaltungsgericht; gesetzliches Pfandrecht ab Genehmigung ohne Eintrag; Bezug bei Veräusserung oder Erteilung der Baubewilligung, Aufschub bei unwesentlicher Beanspruchung, keine Rückerstattung bei späterer Planänderung.
• §§ 28e bis 28h BauG AG, §§ 1 und 2 MWAV · Kantonsanteil, Zweckbindung, BagatellfallDem Kanton steht die Hälfte des Mindestsatzes zu, also 10 Prozentpunkte; Spezialfinanzierung deckt Entschädigungen für richtplanbedingte Auszonungen; Regierungsrat regelt Ersatzbautenfrist und Bagatellgrenze. Nach der Mehrwertabgabeverordnung entfällt die Verfügung, wenn die Abgabe unter 5'000 Franken liegt oder die Fläche höchstens 80 m² und der Mehrwert unter 100'000 Franken beträgt; Ersatzbaute innert drei Jahren.

Bern und Aargau im Vergleich

Dieselbe Bundesvorgabe, zwei Umsetzungen:

BauG BE (Stand 1.9.2026), BauV BE, BauG AG (Stand 1.7.2025), BauV AG (Stand 1.7.2026), MWAV AG; Kantonsrecht-Korpus SPEKTRUM MCP.

Von der Planung bis zur Zahlung

Der Weg der Mehrwertabgabe in acht Schritten, mit den Unterschieden der beiden Kantone:

1. Planungsentwurf und Schätzung Mit dem Entwurf der Ein-, Um- oder Aufzonung lässt die Gemeinde den Mehrwert schätzen: in Bern mit einer anerkannten Bewertungsmethode, im Aargau durch das kantonale Steueramt. Grundlage ist der Verkehrswert unmittelbar vor und nach der Planänderung.
2. Information bei der öffentlichen Auflage Beide Kantone verlangen, dass die Betroffenen bei der Auflage über die zu erwartende Abgabe informiert werden. In Bern muss das Reglement zu diesem Zeitpunkt stehen; im Aargau müssen Verträge über Um- und Aufzonungen jetzt ausgehandelt sein.
3. Beschluss und Genehmigung der Planung Gemeindeversammlung oder Parlament beschliessen, der Kanton genehmigt (Bern: Amt für Gemeinden und Raumordnung; Aargau: Regierungsrat). Im Aargau bestimmt der Genehmigungszeitpunkt Höhe und Schuldner; in Bern entstehen Forderung und Pfandrecht mit Rechtskraft der Planung.
4. Verfügung der Abgabe Bern: die Gemeinde verfügt nach Rechtskraft und eröffnet dem AGR; die Nichterhebung wegen Freigrenze verfügt der Gemeinderat. Aargau: der Gemeinderat erlässt die Festsetzungsverfügung, sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist; bei Bagatellfällen entfällt sie.
5. Rechtsmittel Aargau: Einsprache gegen die Festsetzungsverfügung, dann Beschwerde ans Spezialverwaltungsgericht, das den Mehrwert frei prüft; Rückweisungsentscheide binden das Gericht im zweiten Umgang. Bern: Beschwerde nach Verwaltungsrechtspflegegesetz; die Streitfragen betreffen meist das Reglement als Grundlage und die Bewertung.
6. Sicherung im Grundbuch Bern: gesetzliches Grundpfandrecht nach Art. 109a EG ZGB zugunsten der Gemeinde. Aargau: Pfandrecht ohne Eintrag ab Genehmigung; der Gemeinderat meldet es nach Rechtskraft zur Eintragung an und beantragt bei Fristgefahr die vorläufige Eintragung. Bei Landumlegungen wird die Pflicht im Grundbuch angemerkt.
7. Fälligkeit und Zahlung Bern: fällig bei Baubeginn (Schnurgerüstabnahme oder Beginn bewilligungspflichtiger Arbeiten) oder Verkauf, anteilsmässig bei Teilen, Betrag teuerungsbereinigt; die Grundbuchämter melden. Aargau: Bezug bei Veräusserung oder Erteilung der Baubewilligung; Aufschub, wenn die Mehrnutzung nur unwesentlich beansprucht wird.
8. Verwendung der Erträge Bern: 90 Prozent Gemeinde, 10 Prozent Kanton, je in einer Spezialfinanzierung für Entschädigungen und Raumplanungsmassnahmen. Aargau: 10 Prozentpunkte an den Kanton für Auszonungsentschädigungen und Abbruchprämien, der Rest an die Gemeinde; über die Verwendung entscheiden Regierungsrat und Gemeinderat abschliessend.

Was die Gerichte entscheiden

Zur Mehrwertabgabe enthält die Urteilssuche 35 Entscheide; 40 Prozent der Beschwerden hatten ganz oder teilweise Erfolg, meist wegen der Bewertung des Landes vor der Planung. Sieben Beispiele aus Bern, dem Aargau und vom Bundesgericht:

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