KI im Planungsbüro

Zweitwohnungen mit KI prüfen: Zweitwohnungsanteil der Gemeinde, Tatbestände des ZWG für Neubau, Umbau und Umnutzung, altrechtliche Wohnungen mit 30-Prozent-Regel, kantonale Zusatzvorschriften und Rechtsprechung als Arbeitshilfe

Seit dem Zweitwohnungsgesetz von 2016 beginnt jedes Wohnbauvorhaben in einer Tourismusgemeinde mit zwei Fragen: Wie hoch ist der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde, und wie soll die Wohnung genutzt werden? Ein KI-Werkzeug mit Fachanbindung beantwortet die erste aus dem Wohnungsinventar des Bundes und strukturiert die zweite. «Zweitwohnung prüfen» im SPEKTRUM MCP holt für jede Schweizer Gemeinde den vom Bund festgestellten Anteil: Engelberg 55,9 Prozent bei 4'629 Wohnungen, Flims 70,9 Prozent bei 5'296, Hochdorf 6,1 Prozent bei 4'495. Liegt der Anteil über 20 Prozent, prüft es das Vorhaben gegen die Tatbestände des Gesetzes: neue Wohnungen nur als Erstwohnung, gleichgestellte Wohnung oder touristisch bewirtschaftet nach Art. 7 ZWG, mit Nutzungsauflage in der Baubewilligung und Anmerkung im Grundbuch; Ausnahmen für strukturierte Beherbergungsbetriebe nach Art. 8, für geschützte und ortsbildprägende Bauten nach Art. 9 und für Sondernutzungspläne von vor dem 11. März 2012 nach Art. 26; altrechtliche Wohnungen nach Art. 11 frei in der Nutzung und um 30 Prozent der Hauptnutzfläche vom 11. März 2012 erweiterbar. Für ein Ferienhaus in Flims mit 120 Quadratmetern Hauptnutzfläche 2012 und 30 Quadratmetern Anbau lautet der Befund: zulässig, innerhalb der 36 Quadratmeter. Für einen Neubau in Engelberg hängt alles von der Nutzung ab, und das Werkzeug fragt, statt anzunehmen. Dazu kommen kantonale Zusatzregeln, in Graubünden die Kompetenz der Gemeinden für Erstwohnungsanteile, Kontingente und Lenkungsabgaben, und die Rechtsprechung: 112 Entscheide zum Schutzgut Zweitwohnung mit einer Erfolgsquote von 32 Prozent. Der Entscheid bleibt bei der Baubewilligungsbehörde; massgebend ist die Feststellung des Anteils durch das Bundesamt für Raumentwicklung.

Stand: 4. November 2026Autor: Andreas Rupf, Raum- und Stadtplaner, Dozent ETH ZürichErfahrungen aus der Beratungspraxis

Der Anteil entscheidet, welche Regeln gelten

Das Zweitwohnungsgesetz kennt eine einzige Schwelle: 20 Prozent. Liegt der nach Art. 5 ZWG festgestellte Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde darüber, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1). Liegt er darunter, gilt das Verbot nur, wenn eine Bewilligung die Gemeinde über die Schwelle bringen würde. Legt eine Gemeinde ihr Wohnungsinventar nicht fristgerecht vor, wird ein Anteil über 20 Prozent angenommen.

Die Quelle ist das Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung, Stand 31. Dezember des Vorjahres, publiziert Ende März, mit Verfahrensstand Ende Oktober nachgeführt. Das Werkzeug liest daraus Anteil, Gesamtbestand und Erstwohnungen: Engelberg 55,87 Prozent, 4'629 Wohnungen, davon 2'043 Erstwohnungen; Flims 70,88 Prozent, 5'296 Wohnungen, 1'542 Erstwohnungen; Hochdorf 6,12 Prozent, 4'495 Wohnungen, 4'220 Erstwohnungen. Für Hochdorf endet die Prüfung hier: keine Einschränkung nach Art. 6 Abs. 1 ZWG. Das Werkzeug ergänzt, dass die Aufsicht über den Vollzug im Kanton Luzern beim Regierungsrat liegt und kantonale Zusatzvorschriften im Korpus nicht gefunden wurden, mit dem Hinweis, das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde zu prüfen.

Die Begriffe nach Art. 2 ZWG trägt das Werkzeug mit: Eine Wohnung ist eine bauliche Einheit mit Kocheinrichtung und eigenem Zugang; eine Erstwohnung wird von einer Person mit Niederlassung in der Gemeinde bewohnt; gleichgestellt sind unter anderem Wohnungen für Erwerb oder Ausbildung, Dienstwohnungen, Personalunterkünfte, Leerwohnungen bis zwei Jahre und landwirtschaftliche Wohnungen in Höhenlagen; alles andere ist Zweitwohnung. Diese Begriffe entscheiden über die Nutzungsauflage, und das Werkzeug fragt nach ihnen, bevor es einen Befund gibt.

Was das Werkzeug nicht tut: den Anteil selbst berechnen oder fortschreiben. Es übernimmt die Feststellung des Bundes mit Stand und sagt, dass diese massgebend ist. Wer am Rand der Schwelle plant, fragt bei der Gemeinde nach dem aktuellen Inventar.

Die Tatbestände: Neubau, Umbau, Umnutzung

Neue Wohnungen über 20 Prozent sind nach Art. 7 Abs. 1 ZWG nur zulässig als Erstwohnung oder gleichgestellte Wohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung: als Einliegerwohnung im Haus des Eigentümers oder im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs, dauerhaft zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten. Die Baubewilligungsbehörde ordnet die Nutzungsbeschränkung als Auflage an und weist nach Rechtskraft das Grundbuchamt an, sie anzumerken (Abs. 3 und 4). Fehlt die Anordnung, wird die Erstwohnungsbeschränkung vermutet. Für Engelberg mit Nutzung «Erstwohnung» lautet der Befund darum: zulässig mit Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a, Abs. 3 und 4 ZWG. Mit Nutzung «Zweitwohnung» fragt das Werkzeug nach den beiden Ausnahmen: Gehören die Wohnungen zu einem strukturierten Beherbergungsbetrieb nach Art. 8, der nur mit ihrem Ertrag wirtschaftlich geführt werden kann und dessen Wohnungen höchstens 20 Prozent, bei dauerhaftem Eigentum und Vermietung 33 Prozent der Hauptnutzfläche ausmachen? Ist die Baute geschützt oder ortsbildprägend nach Art. 9, mit unbeeinträchtigtem Schutzwert und ohne andere Möglichkeit der Erhaltung? Ohne Nutzungsangabe bleibt der Befund offen, mit einer einzigen Frage.

Altrechtliche Wohnungen, also am 11. März 2012 rechtmässig bestehend oder bewilligt, sind nach Art. 11 ZWG in der Art der Wohnnutzung frei und dürfen ohne Nutzungsbeschränkung erneuert, umgebaut, abgebrochen und wieder aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen darf die Hauptnutzfläche um höchstens 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Fläche erweitert werden; in diesem Rahmen sind auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude möglich. Darüber hinaus nur mit Deklaration als Erstwohnung oder touristisch bewirtschaftete Wohnung und entsprechender Auflage. Für das Ferienhaus in Flims: 120 Quadratmeter Hauptnutzfläche 2012, Erweiterung um 30 Quadratmeter, Grenze 36 Quadratmeter; Befund zulässig nach Art. 11 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZWG. Das Bundesgericht hat am 11. August 2026 entschieden, dass Flächen für Wellness, Fitness, Sauna, Pool und Spielzimmer zur Hauptnutzfläche zählen und damit unter die 30-Prozent-Grenze fallen (1C_317/2025, Wallis); wer rechnet, rechnet sie mit.

Sondernutzungspläne von vor dem 11. März 2012, die wesentlich auf Zweitwohnungen ausgerichtet waren und Lage, Grösse, Gestaltung und Nutzung regeln, erlauben nach Art. 26 ZWG weiterhin Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung; Änderungen dürfen den Anteil solcher Wohnungen nicht erhöhen.

Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich alles nach dem Raumplanungsrecht; das Werkzeug verweist dann auf die Prüfung ausserhalb der Bauzone. Das Bundesgericht hat 2019 den Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone als Vorhaben in einer Nichtbauzone qualifiziert, das die Zustimmung des Kantons braucht (BGE 145 II 83).

Kantone und Gemeinden dürfen strenger sein

Art. 3 Abs. 2 und Art. 12 ZWG lassen den Kantonen und Gemeinden strengere Vorschriften; das Werkzeug nennt sie je Kanton aus dem Korpus, soweit erfasst.

Graubünden hat die Kompetenz für strengere Vorschriften mit Art. 22a KRG an die Gemeinden übertragen. Wer in Flims, Arosa oder Davos plant, prüft das kommunale Baugesetz auf Erstwohnungsanteile, Kontingente oder Lenkungsabgaben. Ortsbildprägende und geschützte Bauten im Sinne des ZWG bestimmt die Grundordnung nach Art. 35a bis 35c der kantonalen Raumplanungsverordnung; die Aufsicht über den Vollzug liegt beim Departement für Volkswirtschaft und Soziales.

Luzern regelt die Aufsicht in § 208 Abs. 1 bis PBG beim Regierungsrat; kantonale Zusatzvorschriften fand das Werkzeug nicht und markiert das mit «prüfen», statt ihr Fehlen zu behaupten.

Alle anderen Kantone: Das Werkzeug gibt den bundesrechtlichen Befund und den allgemeinen Hinweis auf mögliche strengere Vorschriften. Das kommunale Reglement bleibt zu lesen; der Baureglement-Korpus hilft, soweit die Gemeinde erfasst ist.

Die Rechtsprechung zeigt, worum gestritten wird. Im Rechtsprechungs-Korpus der Urteilssuche liegen 112 Entscheide zum Schutzgut Zweitwohnung im Themenfeld Nutzungsplanung und Zweitwohnungen vor, 82 vom Bundesgericht; 65 Beschwerden wurden abgewiesen, 28 gutgeheissen, 8 teilweise, 4 zurückgewiesen; Erfolgsquote 32 Prozent, höher als im Durchschnitt des Korpus. Der häufigste Streitpunkt ist die Umgehung: Das Bundesgericht hat am 13. Januar 2026 Ersatzneubauten mit Erstwohnungsbeschränkung in einer Bündner Gemeinde über 20 Prozent als zulässig bestätigt, wenn die Nachfrage nach Erstwohnungen im Marktsegment glaubhaft ist und keine offensichtliche Umgehung vorliegt (1C_302/2025). Das Verwaltungsgericht Bern wies am 28. August 2026 eine Sache zurück, weil keine offensichtliche Rechtsumgehung vorliegt, wenn die Bauherrschaft ernsthafte Erstwohnungsabsichten glaubhaft macht und kein offensichtliches Überangebot an luxuriösen Erstwohnungen besteht (100 2024 44). Wer eine Erstwohnungsauflage beantragt oder prüft, dokumentiert darum die Nachfrage.

Regeln für die Prüfung mit Werkzeugen

Anteil mit Stand zitieren. Der Zweitwohnungsanteil ist eine Feststellung des Bundes mit Datum; in Berichten und Gesuchen steht er mit Quelle und Stand. Am Rand der Schwelle gilt das aktuelle Inventar der Gemeinde.

Nutzung zuerst klären. Ohne Nutzungsangabe gibt es keinen Befund, nur eine Frage. Erstwohnung, gleichgestellt, Einliegerwohnung, strukturierter Beherbergungsbetrieb oder Zweitwohnung: Die Antwort gehört ins Gesuch.

Stichtag 11. März 2012. Für altrechtliche Wohnungen zählt die Hauptnutzfläche an diesem Tag, nicht heute; Belege aus Bewilligung oder Plänen. Wellness-, Fitness- und Spielräume zählen mit.

Grenze als Zahl. 30 Prozent der Hauptnutzfläche 2012 als Quadratmeter im Gesuch; Erweiterungen darüber nur mit Deklaration und Auflage.

Nutzungsauflage und Grundbuch. Die Auflage steht in der Baubewilligung, die Anmerkung folgt nach Rechtskraft; fehlt die Anordnung, wird die Erstwohnungsbeschränkung vermutet. Bauverwaltungen prüfen beides in jedem Entscheid.

Kommunales Recht lesen. Besonders in Graubünden: Erstwohnungsanteile, Kontingente, Lenkungsabgaben im Baugesetz der Gemeinde. Das Werkzeug nennt die Kompetenz, nicht den Inhalt.

Umgehung dokumentieren. Bei Erstwohnungsauflagen in Gemeinden über 20 Prozent: Nachfrage im Marktsegment, Absicht der Bauherrschaft, Vergleich mit Leerstand. Die Rechtsprechung verlangt Glaubhaftigkeit, keine Garantie.

Keine Bewilligungsprognose. Das Werkzeug gibt Befunde je Tatbestand mit Grundlage; «zulässig» heisst «nach dem geprüften Tatbestand nichts erkennbar entgegenstehend», nicht «bewilligt». Entscheid und Auflage bleiben bei der Behörde.

Zehn Punkte für die Prüfung nach Zweitwohnungsgesetz

Für Planungsbüros, Bauverwaltungen und Bauherrschaften in Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil:

Anteil der Gemeinde festgestelltZweitwohnungsanteil aus dem Wohnungsinventar des Bundes mit Stand; über oder unter 20 Prozent; Schwellenwirkung einer Bewilligung geprüft.
Nutzung benanntErstwohnung, gleichgestellte Wohnung, Einliegerwohnung, strukturierter Beherbergungsbetrieb oder Zweitwohnung; Begriffe nach Art. 2 ZWG.
Vorhabensart bestimmtNeubau, Umbau oder Erweiterung, Abbruch und Wiederaufbau, Umnutzung; innerhalb oder ausserhalb der Bauzone.
Altrechtlicher Status belegtWohnung am 11. März 2012 rechtmässig bestehend oder bewilligt; Hauptnutzfläche an diesem Tag aus Bewilligung oder Plänen.
30-Prozent-Grenze gerechnetErweiterung der Hauptnutzfläche in Quadratmetern gegen 30 Prozent der Fläche 2012; Nebenräume wie Wellness und Spielzimmer mitgezählt.
Ausnahmen geprüftStrukturierter Beherbergungsbetrieb (Art. 8), geschützte oder ortsbildprägende Baute (Art. 9), Sondernutzungsplan vor 2012 (Art. 26).
Kantonale und kommunale ZusatzregelnErstwohnungsanteile, Kontingente, Lenkungsabgaben, ortsbildprägende Bauten in der Grundordnung; Aufsichtsbehörde.
Nutzungsauflage formuliertAuflage nach Art. 7 Abs. 3 ZWG in der Bewilligung; Grundbuchanmerkung nach Rechtskraft; Meldepflicht bei Umnutzung touristischer Wohnungen.
Umgehungsrisiko dokumentiertNachfrage nach Erstwohnungen im Marktsegment, Absicht der Bauherrschaft, Leerstand; Rechtsprechung mit geprüften Zitaten.
Arbeitshilfe gekennzeichnetBefunde je Tatbestand mit Grundlage; Feststellung des Bundes und Entscheid der Behörde bleiben massgebend.

Beispiel Engelberg, Flims, Hochdorf: Drei Gemeinden, vier Vorhaben

Werkzeug «Zweitwohnung prüfen» im SPEKTRUM MCP, Abfragen 4. November 2026; Anteile aus dem Wohnungsinventar des ARE per 31. Dezember 2025; Arbeitshilfe:

Punkt	Engelberg OW: Neubau 4 Wohnungen	Flims GR: Anbau an altrechtliches Ferienhaus	Hochdorf LU: Neubau Zweifamilienhaus
Zweitwohnungsanteil (ARE)	55,9 % von 4'629 Wohnungen; 2'043 Erstwohnungen	70,9 % von 5'296 Wohnungen; 1'542 Erstwohnungen	6,1 % von 4'495 Wohnungen; 4'220 Erstwohnungen
Über 20 Prozent	ja	ja	nein
Befund ohne Nutzungsangabe	offen; Frage nach der Nutzung	–	keine Einschränkung (Art. 6 Abs. 1 ZWG)
Befund Nutzung Erstwohnung	zulässig mit Nutzungsbeschränkung; Auflage und Grundbuchanmerkung (Art. 7 Abs. 1 Bst. a, Abs. 3 und 4 ZWG)	–	–
Befund Nutzung Zweitwohnung	offen; Fragen zu strukturiertem Beherbergungsbetrieb (Art. 8) und geschützter Baute (Art. 9)	zulässig: altrechtlich, Nutzung frei (Art. 11 Abs. 2 Satz 1)	–
Erweiterung	–	30 m² bei 120 m² Hauptnutzfläche 2012; Grenze 36 m² (Art. 11 Abs. 2 Satz 2 und 3)	–
Kantonale Hinweise	allgemein: strengere Vorschriften möglich (Art. 3 Abs. 2, Art. 12 ZWG)	Art. 22a KRG: Kompetenz bei der Gemeinde (Erstwohnungsanteile, Kontingente, Lenkungsabgaben); Art. 35a–35c KRVO; Aufsicht DVS	Aufsicht Regierungsrat (§ 208 Abs. 1 bis PBG); Zusatzvorschriften im Korpus nicht gefunden, prüfen
Zuständig	Baubewilligungsbehörde der Gemeinde; Nutzungsauflage, Grundbuchanmerkung	dieselbe	dieselbe

SPEKTRUM MCP «Zweitwohnung prüfen» und «Bundesrecht abfragen» (ZWG, Fedlex, Stand 1.10.2024), Abfragen 4. November 2026; Wohnungsinventar ARE (ch.are.wohnungsinventar-zweitwohnungsanteil). Vorhabensangaben fiktiv zur Illustration; massgebend sind Feststellung des Bundes, kantonales und kommunales Recht und der Entscheid der Behörde.

Zweitwohnungsprüfung in sechs Schritten

Für ein Büro oder eine Bauverwaltung, die ein Wohnbauvorhaben in einer Tourismusgemeinde einordnet:

Gemeinde und Anteil «Zweitwohnung prüfen» mit Gemeinde oder Adresse: Anteil, Bestand, Erstwohnungen mit Stand des Bundesinventars.
Vorhaben und Nutzung Art des Vorhabens und geplante Nutzung eingeben; bei altrechtlichen Wohnungen Hauptnutzfläche 2012 und Erweiterung in Quadratmetern.
Befunde und Fragen lesen Je Tatbestand zulässig, zulässig mit Beschränkung, unzulässig oder offen; offene Fragen an die Bauherrschaft.
Gesetzestext und kantonales Recht «Bundesrecht abfragen» für Art. 2, 6 bis 9, 11 und 26 ZWG mit Stand; kantonale Hinweise aus dem Korpus; kommunales Baugesetz lesen.
Rechtsprechung und Umgehungsfrage Rechtsprechungs-Korpus zum Schutzgut Zweitwohnung; Zitate prüfen; Nachfrage und Absicht dokumentieren.
Gesuch oder Entscheid Nutzungsdeklaration im Gesuch; Nutzungsauflage und Grundbuchanmerkung im Bauentscheid; Kennzeichnung als Arbeitshilfe.

Aus der Praxis

Warum SPEKTRUM zuerst nach der Nutzung fragt

Andreas Rupf, Dozent im MAS und CAS in Raumentwicklung an der ETH Zürich, behandelt das Zweitwohnungsgesetz in der Lehre als Beispiel dafür, wie eine einzige Verfassungsbestimmung die Nutzungsplanung ganzer Regionen verändert hat. SPEKTRUM führt heute keine Planungsmandate mehr, hat aber das Werkzeug so gebaut, dass es die Struktur des Gesetzes abbildet: Anteil, Nutzung, Tatbestand, Auflage.

«Zweitwohnung prüfen» im SPEKTRUM MCP verbindet das Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung mit dem Wortlaut des Zweitwohnungsgesetzes aus Fedlex, dem kantonalen Recht aus dem Korpus, für Graubünden und Luzern mit Paragraphen, und dem Rechtsprechungs-Korpus der Urteilssuche mit 112 Entscheiden zum Schutzgut Zweitwohnung. Was es nicht weiss, fragt es: die Nutzung, die Zugehörigkeit zu einem Beherbergungsbetrieb, den Schutzstatus, die Hauptnutzfläche 2012. Es gibt keinen Gesamtbefund, sondern einen je Tatbestand mit Gesetzesgrundlage, und es nennt die Behörde, die entscheidet, samt Nutzungsauflage und Grundbuchanmerkung.

Die Parzellenbeurteilung zeigt den Zweitwohnungsanteil der Gemeinde als Bundeslayer mit, damit die Frage nicht erst beim Gesuch auftaucht; die Prüfung ausserhalb der Bauzone übernimmt, wenn die Wohnung nicht in der Bauzone liegt. Die Ratgeberseite «Bauen ausserhalb der Bauzone mit KI prüfen» zeigt, wie dieselbe Logik dort funktioniert.

Häufige Fragen

Woher kommt der Zweitwohnungsanteil, den das Werkzeug nennt?

Aus dem Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung, das nach Art. 4 und 5 ZWG den Anteil für jede Gemeinde feststellt; Stand 31. Dezember des Vorjahres, publiziert Ende März, Verfahrensstand Ende Oktober nachgeführt. Das Werkzeug übernimmt Anteil, Gesamtbestand und Erstwohnungen mit Stand und berechnet nichts selbst. Legt eine Gemeinde ihr Inventar nicht fristgerecht vor, gilt ein Anteil über 20 Prozent als angenommen.

Darf in einer Gemeinde über 20 Prozent gar nicht mehr gebaut werden?

Doch, aber neue Wohnungen nur als Erstwohnung, gleichgestellte Wohnung oder touristisch bewirtschaftete Wohnung mit Nutzungsauflage und Grundbuchanmerkung (Art. 7 ZWG). Ausnahmen ohne Beschränkung gibt es für strukturierte Beherbergungsbetriebe (Art. 8), geschützte und ortsbildprägende Bauten (Art. 9) und Sondernutzungspläne von vor dem 11. März 2012 (Art. 26). Altrechtliche Wohnungen bleiben in der Nutzung frei und dürfen um 30 Prozent erweitert werden (Art. 11).

Was zählt zur Hauptnutzfläche bei der 30-Prozent-Regel?

Die Hauptnutzfläche am 11. März 2012 nach der Norm SIA 416, nicht der heutige Zustand. Das Bundesgericht hat am 11. August 2026 entschieden, dass Flächen für Wellness, Fitness, Sauna, Pool und Spielzimmer in einem Wohngebäude Hauptnutzfläche sind und unter die Begrenzung fallen (1C_317/2025). Wer eine Erweiterung plant, rechnet solche Räume mit und belegt die Fläche 2012 mit Bewilligung oder Plänen.

Wann liegt eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots vor?

Wenn eine Erstwohnungsauflage beantragt wird, obwohl erkennbar keine Erstwohnungsnutzung beabsichtigt oder möglich ist. Das Bundesgericht und das Verwaltungsgericht Bern haben 2026 bestätigt, dass keine offensichtliche Umgehung vorliegt, wenn die Bauherrschaft ernsthafte Absichten glaubhaft macht und im betreffenden Marktsegment kein offensichtliches Überangebot an Erstwohnungen besteht (1C_302/2025; VGer BE 100 2024 44). Wer plant oder bewilligt, dokumentiert Nachfrage und Absicht.

Welche kantonalen Regeln kennt das Werkzeug?

Für Graubünden die Übertragung der Kompetenz für strengere Vorschriften an die Gemeinden nach Art. 22a KRG, die Bestimmung ortsbildprägender und geschützter Bauten in der Grundordnung nach Art. 35a bis 35c KRVO und die Aufsicht beim Departement für Volkswirtschaft und Soziales; für Luzern die Aufsicht beim Regierungsrat nach § 208 Abs. 1 bis PBG. Für andere Kantone gibt es den allgemeinen Hinweis nach Art. 3 Abs. 2 und Art. 12 ZWG; das kommunale Reglement bleibt zu lesen.

Ersetzt der Befund die Baubewilligung?

Nein. Das Werkzeug ist eine Arbeitshilfe: Es stellt die Tatbestände mit Gesetzesgrundlage dar, rechnet die 30-Prozent-Grenze und nennt offene Fragen. Massgebend sind die Feststellung des Anteils durch den Bund, das kantonale und kommunale Recht und der Entscheid der Baubewilligungsbehörde, die die Nutzungsauflage anordnet und die Grundbuchanmerkung veranlasst. Interessenabwägung und Ermessen bleiben bei ihr.

Quellen

Zweitwohnungsgesetz (ZWG, SR 702)Begriffe, Verbot, neue Wohnungen mit und ohne Beschränkung, altrechtliche Wohnungen; Stand 1.10.2024.
Zweitwohnungsverordnung (ZWV, SR 702.1)Wohnungsinventar, strukturierte Beherbergungsbetriebe, Nutzungsauflagen, Meldepflicht.
Art. 75b BV, ZweitwohnungenVerfassungsgrundlage seit der Volksabstimmung vom 11. März 2012.
ARE: Zweitwohnungen und WohnungsinventarFeststellung der Zweitwohnungsanteile, Liste der Gemeinden, Erläuterungen.
Bauen ausserhalb der Bauzone mit KI prüfen (spekt.ch/wissen)Wohnungen ausserhalb der Bauzone nach Raumplanungsrecht.
Urteilssuche: Themenfeld Nutzungsplanung und ZweitwohnungenRechtsprechungs-Korpus mit Leitsätzen, Normen, Ausgang und Erfolgsquoten.
SPEKTRUM MCP: Zweitwohnung prüfen, Bundesrecht abfragen, Zitate prüfenWerkzeuge, Abdeckung, Nutzungsbedingungen.

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