Wissensressource
Glossar Raumplanung Schweiz
Fachbegriffe der Schweizer Raumplanung einfach erklärt – von RPG und RPV über Interessenabwägung bis Mehrwertausgleich. Mit Rechtsreferenzen und Links zu vertiefenden Ressourcen.
ARE – Bundesamt für Raumentwicklung
Das ARE ist die Fachstelle des Bundes für Raumplanung und Raumentwicklung in der Schweiz. Es erlässt Methodenblätter (z.B. Bauzonenstatistik Schweiz), genehmigt kantonale Richtpläne, fördert Modellvorhaben und veröffentlicht Daten zur Siedlungsentwicklung.
Website: are.admin.chArealentwicklung
Arealentwicklung bezeichnet die koordinierte, strategische Entwicklung eines zusammenhängenden Grundstücks oder Gebiets. Sie umfasst typischerweise Potenzialanalyse, Testplanung oder Masterplanung, und mündet in formelle Planungsinstrumente wie den Gestaltungsplan oder Sondernutzungsplan.
RPG Art. 14 SPEKTRUM Raumplanung →Ausnützungsziffer (AZ)
Die Ausnützungsziffer gibt das Verhältnis der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche an. Sie ist ein zentrales Instrument zur Steuerung der Baudichte in Zonenordnungen. Eine AZ von 0.6 bedeutet: auf 1'000 m² Grundstück sind max. 600 m² Geschossfläche zulässig.
Kantonal unterschiedlich, z.B. §261 PBG ZHAuszonung / Rückzonung
Die Auszonung (auch Rückzonung) bezeichnet die Herausnahme von Land aus einer Bauzone. Seit der RPG-Revision 2014 sind Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen gemäss RPG Art. 15 Abs. 2 verpflichtet, diese zurückzuzonen. Eine Auszonung kann entschädigungspflichtig sein (vgl. RPG Art. 5 Abs. 2).
RPG Art. 15 Abs. 2 RPG Art. 5Baulandmobilisierung
Baulandmobilisierung bezeichnet Massnahmen, um baureifen, aber ungenutzten Boden einer Bebauung zuzuführen. Instrumente sind u.a. Baupflicht, kantonale Mehrwertabgabe, Verhandlungsverfahren oder Zusammenschlussplanungen. Die Schweiz verfügt über grosse ungenutzte Baureserven (Baulandhortung), obwohl die RPG-Revision eine Verdichtung fordert.
RPG Art. 15a (Massnahmen zur Verfügbarmachung) Blogbeitrag: Baulandhortung →Bauordnung (BO)
Die Bauordnung ist der rechtsverbindliche Textteil des kommunalen Nutzungsplans. Sie enthält die Zonenvorschriften: Masse und Abstände, Nutzungsarten, Gestaltungsanforderungen, Schutzbestimmungen. Zusammen mit dem Zonenplan bildet sie das grundeigentümerverbindliche kommunale Planungsrecht.
RPG Art. 14Bauzone / Bauzonen
Bauzonen sind nach RPG Art. 15 definiert als «Land, das sich für die Überbauung eignet und bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird». Sie umfassen in der Regel Wohnzonen (W), gemischte Zonen (MK), Arbeitszonen (A), öffentliche Zonen und Zonen für öffentliche Bauten.
RPG Art. 15 Bauzonenkapazitätsberechnung →Bauzonenkapazität
Die Bauzonenkapazität gibt an, wie viele Einwohner oder wie viel Geschossfläche noch in den bestehenden Bauzonen einer Gemeinde realisiert werden können, ohne neue Bauzonen zu schaffen. Die Berechnung erfolgt nach ARE-Methodik: klassische Zonenmethode (Flächenmittelwerte) oder GFR-Methode (Geschossflächenreserve, parzellenscharf). SPEKTRUM liefert ARE-konforme Analysen in 2–5 Arbeitstagen.
RPG Art. 15 ARE Methodenblatt Zum Angebot → Fachartikel RPG Art. 15 →BGK – Betriebs- und Gestaltungskonzept
Ein BGK (Betriebs- und Gestaltungskonzept) ist ein informelles Planungsinstrument für Strassen, Plätze und öffentliche Räume. Es definiert Nutzungen, Gestaltungsprinzipien und betriebliche Anforderungen – als Grundlage für eine allfällige formelle Umgestaltung oder Strassenraumplanung nach kantonalem Recht.
SPEKTRUM BGK-Leistungen →BZO – Bau- und Zonenordnung
Die BZO (Bau- und Zonenordnung) ist die Kombination aus Zonenplan und Bauordnung der Stadt Zürich. Sie regelt für jede Parzelle im Stadtgebiet die zulässige Nutzungsart und -intensität. Die BZO der Stadt Zürich ist eine der komplexesten kommunalen Planungsordnungen der Schweiz.
§83 PBG ZHEinzonung
Eine Einzonung überführt bisher nicht der Bauzone zugewiesenes Land (Landwirtschaftszone, Nichtbauzone) in eine Bauzone. Seit der RPG-Revision 2014 sind Einzonungen nur noch möglich, wenn der kantonale Richtplan sie vorsieht und der Bedarf nachgewiesen ist. Die Einzonung löst in der Regel eine Mehrwertabgabe nach RPG Art. 5 Abs. 1bis aus.
RPG Art. 15 RPG Art. 5 Abs. 1bis Mehrwertausgleich berechnen →Erschliessung
Die Erschliessung umfasst die infrastrukturelle Anbindung einer Parzelle an das Strassennetz, die Wasser- und Energieversorgung sowie die Abwasserentsorgung. Land kann nur dann einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es erschlossen ist oder innert nützlicher Frist erschlossen werden kann (RPG Art. 15 Abs. 1 lit. b).
RPG Art. 15 Abs. 1 lit. bGestaltungsplan / Bebauungsplan
Der Gestaltungsplan (in einigen Kantonen Bebauungsplan) ist ein Sondernutzungsplan auf Arealebene. Er legt für ein bestimmtes Gebiet verbindlich Nutzungsart, Bauweise, Erschliessung und Gestaltung fest – präziser als die allgemeine Zonenordnung. Rechtsgrundlage ist das kantonale Baugesetz (z.B. §83ff. PBG ZH).
§83ff. PBG ZH RPG Art. 14GFR – Geschossflächenreserve
Die GFR (Geschossflächenreserve) ist die Differenz zwischen der gemäss Zonenordnung maximal zulässigen und der tatsächlich realisierten Geschossfläche auf einer Parzelle. Sie ist das Kernmass der parzellenscharfen Bauzonenkapazitätsberechnung nach ARE-Methodik. SPEKTRUM berechnet GFR-Werte für alle Schweizer Gemeinden mittels GIS und KI.
ARE Methodenblatt GFR-Analyse bestellen →Innenentwicklung
Innenentwicklung (auch: «Siedlungsentwicklung nach innen») ist das Leitprinzip der Schweizer Raumentwicklung seit der RPG-Revision 2014. Es bedeutet, Siedlungswachstum primär innerhalb des bestehenden Baugebiets zu realisieren – durch Verdichtung, Umnutzung und Aufwertung. RPG Art. 1 Abs. 2 lit. b verpflichtet Kantone und Gemeinden ausdrücklich zur Förderung der Innenentwicklung.
RPG Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG Art. 3 Abs. 3 lit. aInteressenabwägung
Die Interessenabwägung ist die gesetzlich vorgeschriebene Pflicht nach RPV Art. 3, bei jedem raumplanungsrechtlich relevanten Entscheid alle erheblichen öffentlichen und privaten Interessen zu ermitteln, zu beurteilen und gegeneinander abzuwägen. Das Ergebnis muss schriftlich dokumentiert sein. Eine fehlende oder unvollständige Abwägung führt zur Aufhebung des Planungsentscheids durch Rekursbehörden oder Gerichte. SPEKTRUM bietet ein KI-gestütztes Tool für rechtssichere Abwägungsberichte.
RPV Art. 3 RPG Art. 1 RPG Art. 3 Interessenabwägung AI → Fachartikel RPV Art. 3 →Masterplan
Ein Masterplan ist ein nicht-formelles räumliches Konzept für ein Areal oder Quartier. Er legt Nutzungsstruktur, Bebauungsprinzipien, öffentliche Räume und Erschliessung fest – verbindlicher als eine Testplanung, aber noch nicht als formeller Sondernutzungsplan rechtsverbindlich. Er dient als Grundlage für den nachfolgenden Gestaltungsplan oder Bebauungsplan nach kantonalem Baurecht.
RPG Art. 14 (Grundlage formelle Planung) Masterplanung SPEKTRUM → Fallstudie Grenchen Süd →Mehrwertabgabe / Mehrwertausgleich
Der Mehrwertausgleich verpflichtet Gemeinden, bei planungsbedingten Bodenwertsteigerungen (Einzonung, Aufzonung, Umzonung) eine Abgabe zu erheben. Bundesrechtlich verankert in RPG Art. 5 Abs. 1bis: mindestens 20% des planungsbedingten Mehrwerts. Kantone können höhere Sätze festlegen (ZH: 40% nach §75a PBG; GE: 30%). Die Abgabe ist seit der RPG-Revision 2014 für alle Kantone verbindlich. SPEKTRUM berechnet Mehrwertausgleiche für Gemeinden und Planungsbüros ab CHF 800.
RPG Art. 5 Abs. 1bis §75a PBG ZH (40%) Art. 142 RBG BE Mehrwertausgleich berechnen →Modellvorhaben Nachhaltige Raumentwicklung
Modellvorhaben Nachhaltige Raumentwicklung sind vom ARE (Bundesamt für Raumentwicklung) ausgewählte Pilotprojekte in Schweizer Gemeinden und Regionen. Sie erproben innovative Ansätze, die über das einzelne Projekt hinaus übertragbar sind. SPEKTRUM begleitet das Modellvorhaben Bioggio (TI) 2025–2030.
ARE-Programm 2025–2030 Fallstudie Bioggio →NHG – Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz
Das NHG (SR 451) schützt einheimische Tier- und Pflanzenwelt sowie Naturräume, Landschaften und Kulturgüter. Es ist bei der Interessenabwägung relevant, wenn Planungsvorhaben Biotope, Naturschutzgebiete oder inventarisierte Landschaften (BLN, ISOS) berühren.
NHG SR 451Nutzungsplanung
Die Nutzungsplanung (RPG Art. 14–26) ist das zentrale formelle Planungsinstrument auf Gemeindeebene. Sie legt verbindlich fest, wie der Boden genutzt werden darf und unterteilt das Gemeindegebiet in Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen. Sie besteht aus Zonenplan (grafisch) und Bauordnung (Text) und ist für Grundeigentümer sowie Behörden verbindlich.
RPG Art. 14–26Nutzungsstudie
Eine Nutzungsstudie analysiert das Entwicklungspotenzial eines Areals oder Grundstücks unter Berücksichtigung der geltenden Zonenordnung, der Erschliessung und der Marktbedürfnisse. Sie ist ein informelles Instrument im Vorfeld der Planungsentscheidung und dient als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Investierende und Gemeinden.
Nutzungsstudien SPEKTRUM →Ortsplanungsrevision
Die Ortsplanungsrevision ist die periodische Überarbeitung der kommunalen Nutzungsplanung. Seit der RPG-Revision 2014 sind viele Gemeinden verpflichtet, ihre Zonenordnung anzupassen – insbesondere hinsichtlich Innenentwicklung, Bauzonenkapazität und allfälliger Rückzonungen. Eine Revision dauert inklusive öffentlicher Auflage und kantonaler Genehmigung typischerweise 2–4 Jahre.
RPG Art. 14–26 RPG Art. 15 Abs. 2PBG – Planungs- und Baugesetz (Kanton Zürich)
Das PBG (Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich) ist das kantonale Ausführungsgesetz zum RPG. Es regelt die kommunale Nutzungsplanung (§§75ff.), Gestaltungspläne (§§83ff.), den Mehrwertausgleich (§75a, 40% des Mehrwerts) und das Baubewilligungsverfahren. Für Sondernutzungspläne und Arealentwicklungen ist das PBG ZH die zentrale Rechtsgrundlage.
PBG ZH SR 700.1 (kantonal) §75a PBG ZH: Mehrwertausgleich 40% §83ff. PBG ZH: GestaltungsplanRichtplan (kantonaler)
Der kantonale Richtplan (RPG Art. 6–12) ist das behördenverbindliche Planungsinstrument der Kantone. Er koordiniert räumliche Entwicklungen zwischen Bund, Kanton und Gemeinden. Festsetzungen im Richtplan (z.B. Siedlungsgebiet, Landschaftsschutz, Infrastruktur) binden alle Behörden, sind aber nicht direkt grundeigentümerverbindlich. Bundesrat genehmigt kantonale Richtpläne.
RPG Art. 6–12 RPG Art. 8: Mindestinhalt RichtplanRPG – Raumplanungsgesetz
Das RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung, SR 700) ist das zentrale Bundesgesetz der Schweizer Raumplanung. Es regelt die Grundsätze der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1–3), die Aufgaben der Richtplanung (Art. 6–12), die Nutzungsplanung (Art. 14–26) und die Bauzonenvoraussetzungen (Art. 15). Die letzte grosse Revision trat 2014 in Kraft. Die 2. Etappe der RPG-Revision ist im Gesetzgebungsprozess.
SR 700 Revision 2014 (1. Etappe) Raumplanungsleistungen SPEKTRUM →RPV – Raumplanungsverordnung
Die RPV (Raumplanungsverordnung, SR 700.1) konkretisiert das RPG auf Verordnungsebene. Besonders relevant: Art. 3 RPV regelt die Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung, Abwägung und Dokumentation aller erheblichen Interessen). Art. 4–5 RPV betreffen die Anforderungen an Planungsberichte.
SR 700.1 Art. 3 RPV: Interessenabwägung Fachartikel: Interessenabwägung RPV Art. 3 →Sondernutzungsplan
Der Sondernutzungsplan ist ein verbindliches Planungsinstrument auf Arealebene, das die allgemeine Zonenordnung präzisiert oder von ihr abweicht. Typische Formen: Gestaltungsplan (Bebauungsplan, §83ff PBG ZH), Quartierplan, Überbauungsordnung. Er ist im Gegensatz zum informellen Masterplan rechtskräftig und grundeigentümerverbindlich.
RPG Art. 14 Kantonal unterschiedlich geregeltSiedlungsentwicklung nach innen
Siehe Innenentwicklung.
Testplanung
Die Testplanung ist ein nicht-formelles, kooperatives Planungsverfahren, bei dem mehrere Planungsteams parallel räumliche Konzepte für eine komplexe Fragestellung entwickeln. Sie ist rechtlich nicht bindend, dient aber häufig als Grundlage für anschliessende formelle Nutzungsplanungsverfahren (RPG Art. 14) oder Sondernutzungspläne. Sie entspricht in anderen Ländern dem «städtebaulichen Wettbewerb».
RPG Art. 14 (Grundlage formelle Planung) Testplanungen SPEKTRUM → Fallstudie Lettenquartier →Umzonung
Eine Umzonung überführt eine Parzelle von einer Nutzungszone in eine andere (z.B. von Industrie- in Wohnzone, oder von niedrig in hoch ausgenutzte Wohnzone). Sie erfordert eine Anpassung des Zonenplans und der Bauordnung sowie – soweit planungsbedingte Mehrwerte entstehen – die Erhebung einer Mehrwertabgabe nach RPG Art. 5 Abs. 1bis.
RPG Art. 5 Abs. 1bis RPG Art. 14–26 Mehrwertausgleich berechnen →Zonenplan
Der Zonenplan ist der grafische Teil der kommunalen Nutzungsplanung. Er weist für jede Parzelle des Gemeindegebiets eine Nutzungszone zu (Wohnzone, Mischzone, Gewerbezone, Landwirtschaftszone etc.). Zusammen mit der Bauordnung ist er grundeigentümerverbindlich und bildet die Grundlage aller Baubewilligungen.
RPG Art. 1415-Jahres-Horizont (Bauzonenbedarf)
RPG Art. 15 schreibt vor, dass Bauzonen nur so gross sein dürfen, wie der Bedarf für die nächsten 15 Jahre ist. Grundlage ist die Bevölkerungsprognose (meist BFS-Szenarien oder kantonale Prognosen) in Kombination mit der aktuellen Bauzonenkapazitätsanalyse. Überdimensionierte Bauzonen sind zurückzuzonen.
RPG Art. 15 Abs. 1 RPG Art. 15 Abs. 2 (Rückzonungspflicht) Bauzonenkapazität berechnen →Vertiefte Ressourcen
Fachartikel: Interessenabwägung RPV Art. 3
Gesetzliche Grundlagen, häufige Fehler und wie KI rechtssichere Abwägungsberichte erstellt.
Lesen →Fachartikel: Bauzonenkapazität RPG Art. 15
15-Jahres-Horizont, ARE-Methodik, GFR-Berechnung und KI-Parzellenanalyse für Gemeinden.
Lesen →Raumplanungsleistungen SPEKTRUM
Testplanungen, Masterpläne, Nutzungsstudien, BGK – alle Raumplanungsleistungen im Überblick.
Zu den Leistungen →